评级（增持）房地产：百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月）-4月50强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显
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报告名称 ：房地产：百城土地成交月度跟踪报告（2022年4月）-4月50强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显
评级 ：增持
行业：
2022 年 5 月 28 日
行业研究
4 月 50 强房企拿地力度环比回升，土地市场冷热分化明显
——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 4 月）
| 要点 | 房地产（地产开发） |
4 月，50 强房企新增土地价值环比+150%，国央企及城投公司托底作用突出；6 城完成首轮土拍，成交总价近 1700 亿元，其中深圳、杭州、宁波市场热度较高
1-4 月，百城土地成交建面为 4 亿平，累计同比-32.3%；成交总价为 6706 亿元，累计同比-51.3%；成交均价为 1680 元/平，累计同比-28.1%。地方政府性基金预
增持（维持）
| 作者 |
分析师：何缅南
执业证书编号：S0930518060006
算本级收入 16455 亿元，同比下降 28.8%，其中，国有土地使用权出让收入 15012 021-52523801
亿元，同比下降 29.8%。 hemiannan@ebscn.com
根据克而瑞统计：4 月，TOP50 房企新增土地价值总计 1536.3 亿元，同比下降 联系人：周卓君
49.3%，环比上升 150.2%；TOP50 房企新增土地建面总计 997.1 万平，同比下 降 78.8%，环比增加 69.7%。截至 5 月 27 日，已有 19 城完成首轮土拍，合计供 应涉宅地块 446 宗，其中，成交 340 宗，成交建面 3229.1 万平，成交总价 4005.9 亿元，对应成交楼面均价 12405.7 元/平，成交溢价率均值约 3.7%；已有 2 城开 启二轮土拍，合计供应涉宅地块 23 宗，其中，成交 19 宗，成交建面 135.1 万平，成交总价 289.2 亿元，对应成交楼面均价 21410.4 元/平，成交溢价率均值约 3.2%。
分能级来看，4 月长三角二三线城市为成交主力，低能级城市土拍市场持续遇冷
按城市能级划分，4 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为 319 万 平、4278 万平、6825 万平，单月同比分别-69.5%、-12.5%、-35.7%。成交总价 分别为 235 亿元、1618 亿元、685 亿元，单月同比分别-75.4%、+23.9%、-71.1%。成交均价分别为 7373 元/平、3782 元/平、1004 元/平，单月同比分别-19.5%、+41.6%、-55%。成交溢价率分别为 11.6%、5.6%、2.3%。
其中，按城市能级划分，4 月百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）的成交建面分别为 88 万平、1507 万平、1368 万平，单月同比分别-89.0%、-33.7%、-61.1%。成交总价分别为 186 亿元、1,489 亿元、499 亿元，单月同比分别-79.1%、+27.1%、-75.4%。成交均价分别为 21,251 元/平、9,883 元/平、3,644 元/平，单月同比分别+90.1%、+91.8%、-36.8%。成交溢价率分别为 15.0%、5.9%、2.4%。
投资建议：1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并 购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段。2）与此同时，金融审慎管理和“去 杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企“α风险”仍有暴露可能，但 房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报告“支持商品房市场更好 满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局会议高层定调“支持各地从 当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰明确；5 月 15 日央行银保监 会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情好转，房地产行业供需恢复可期。4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万 科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海 外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
风险分析：新冠疫情、经济结构调整、中美贸易摩擦或导致国内部分行业发展和 就业情况不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；房企“三道红线”叠加债务 集中偿还期，部分房企出现信用违约的风险加大。
021-52523855
zhouzj@ebscn.com
| 行业与沪深 300 指数对比图 |
资料来源：Wind
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| 房地产 |
1、4 月百城土地成交持续低迷
1.1、4 月成交建面单月同比-31%，成交均价-20.6%
2022 年 4 月，百城土地成交建面为 11,421 万平方米，单月同比-31.0%（对比 3 月-39.1%）；成交总价为 2,538 亿元，单月同比-45.2%；成交均价为 2,222 元/ 平方米，单月同比-20.6%（对比 3 月-1.8%）。
2022 年 1-4 月，百城土地成交建面为 4 亿平方米，累计同比-32.3%；成交总价 为 6,706 亿元，累计同比-51.3%；成交均价为 1,680 元/平方米，累计同比-28.1%。
图 1：百城土地（当月）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 3：百城土地（累计）成交规划建面（万平方米）、 成交总价（亿元）、成交均价（元/平方米，右轴）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 2：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（当月同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 4：百城土地成交规划建面、成交总价、成交均价（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
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1-4 月，全国政府性基金预算收入 17,565 亿元，同比下降 27.6%。分中央和地 方看，中央政府基金预算收入 1,110 亿元，同比下降 4.4%；地方政府性基金预 算本级收入 16,455 亿元，同比下降 28.8%，其中，国有土地使用权出让收入 15,012 亿元，同比下降 29.8%。4 月单月，国有土地使用权出让收入 3,054 亿 元，同比下降 37.9%。
图 5：国有土地使用权出让收入累计值及累计同比
图 6：国有土地使用权出让收入当月值及单月同比
资料来源：WIND；截至 2022 年 4 月 资料来源：WIND；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
1.2、4 月未成交土地占比有所上升
2022 年 4 月，百城成交土地宗数为 1,645 宗，未成交土地宗数为 483 宗；未成
交土地占成交土地宗数的单月比例为 29%（3 月为 25%）。
2022 年 1-4 月，百城成交土地宗数为 6,233 宗，未成交土地宗数为 1,616 宗；
未成交土地占成交土地宗数的累计比例为 26%。
图 7：百城成交土地和未成交土地宗数（当月值）
图 8：未成交土地占成交土地宗数的比例
| 资料来源：WIND；截至 2022 年 4 月；单位：宗 | 资料来源：WIND；截至 2022 年 4 月 | ||
| 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 | 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 | ||
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2、分能级城市土地成交结构
2022 年 4 月，百城土地中一线、二线、三四线的单月成交情况分别为：
成交建面分别为 319 万平方米、4,278 万平方米、6,825 万平方米，单月同比分 别-69.5%、-12.5%、-35.7%。
成交总价分别为 235 亿元、1,618 亿元、685 亿元，单月同比分别-75.4%、+23.9%、-71.1%。
成交均价分别为 7,373 元/平方米、3,782 元/平方米、1,004 元/平方米，单月同 比分别-19.5%、+41.6%、-55%。
成交溢价率分别为 11.6%、5.6%、2.3%。
图 9：百城土地分线成交建面（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 11：百城土地分线成交总价（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：亿元 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 10：百城土地分线成交建面（当月同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 12：百城土地分线成交总价（当月同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
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图 13：百城土地分线成交均价（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 14：百城土地分线成交溢价率
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
2022 年 1-4 月，百城土地中一线、二线、三四线的成交情况分别为：
成交建面分别为 1,438 万平方米、13,364 万平方米、25,122 万平方米，累计同 比分别-56.4%、-25.7%、-33.4%。
成交总价分别为 1,056 亿元、3,312 亿元、2,337 亿元，累计同比分别-56.0%、-31.2%、-64.4%。
成交均价分别为 7,343 元/平方米、2,478 元/平方米、930 元/平方米，累计同比 分别+0.9%、-7.4%、-46.5%。
图 15：百城土地分线成交建面（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 16：百城土地分线成交建面（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米
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图 17：百城土地分线成交总价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 19：百城土地分线成交均价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 18：百城土地分线成交总价（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米
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图 20：百城土地分线成交均价（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
3、分能级城市（住宅类）土地成交结构
统计口径定义：住宅类土地=住宅+商住
2022 年 4 月，百城土地中一线、二线、三四线的单月（住宅类）成交情况分别 为：
成交建面分别为 88 万平方米、1,507 万平方米、1,368 万平方米，单月同比分 别-89.0%、-33.7%、-61.1%。
成交总价分别为 186 亿元、1,489 亿元、499 亿元，单月同比分别-79.1%、+27.1%、-75.4%。
成交均价分别为 21,251 元/平方米、9,883 元/平方米、3,644 元/平方米，单月 同比分别+90.1%、+91.8%、-36.8%。
成交溢价率分别为 15.0%、5.9%、2.4%。
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图 21：百城（住宅类）土地分线成交建面（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 23：百城（住宅类）土地分线成交均价（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：亿元 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 25：百城（住宅类）土地分线成交均价（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 22：百城（住宅类）土地分线成交建面当月同比
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 24：百城（住宅类）土地分线成交总价当月同比
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：亿元 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 26：百城（住宅类）土地分线成交溢价率
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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2022 年 1-4 月，百城土地中一线、二线、三四线的（住宅类）累计成交情况分 别为：
成交建面分别为 269 万平方米、3,692 万平方米、5,013 万平方米，累计同比分 别-81.8%、-50.0%、-61.3%。
成交总价分别为 711 亿元、2,768 亿元、1,524 亿元，累计同比分别-63.1%、-31.0%、-71.1%。
成交均价分别为 26,385 元/平方米、7,498 元/平方米、3,041 元/平方米，累计 同比分别+102.6%、+38.1%、-25.4%。
图 27：百城土地（住宅类）分线成交建面（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 29：百城土地（住宅类）分线成交总价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：亿元 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 28：百城土地（住宅类）分线成交建面累计同比
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 30：百城土地（住宅类）分线成交总价累计同比
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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图 31：百城土地（住宅类）分线成交均价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 32：百城土地（住宅类）分线成交均价累计同比
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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4、分类型土地成交结构
2022 年 4 月，百城土地中住宅、商服、商住、工业的单月成交情况分别为： 成交建面分别为 2,840 万平方米、551 万平方米、122 万平方米、7,454 万平方 米，单月同比分别-42.8%、-64.1%、-92.5%、-6.6%。
成交总价分别为 2,129 亿元、140 亿元、44 亿元、183 亿元，单月同比分别-33.3%、-55.6%、-95.1%、-1.4%。
成交均价分别为 7,498 元/平方米、2,541 元/平方米、3,632 元/平方米、246 元 /平方米，单月同比分别+16.7%、+23.6%、-34.5%、+5.6%。
成交溢价率分别为 5.8%、2.3%、3.7%、1.6%。
图 33：百城土地分类型成交建面（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 34：百城土地分类型成交建面（当月同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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图 35：百城土地分类型成交总价（当月值）
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图 37：百城土地分类型成交均价（当月值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 36：百城土地分类型成交总价（当月同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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图 38：百城土地分类型成交溢价率
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1-4 月，百城土地中住宅、商服、商住、工业的累计成交情况分别为：
成交建面分别为 8,146 万平方米、3,083 万平方米、829 万平方米、26,507 万平 方米，累计同比分别-50.2%、-50.6%、-84.8%、-8.6%。
成交总价分别为 4,568 亿元、809 亿元、435 亿元、735 亿元，累计同比分别-47.0%、-47.5%、-83.3%、-4.7%。
成交均价分别为 5,608 元/平方米、2,623 元/平方米、5,255 元/平方米、277 元 /平方米，累计同比分别+6.5%、+6.4%、+10.2%、+4.3%。
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图 39：百城土地分类型成交建面（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：万平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 41：百城土地分类型成交总价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：亿元 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 43：百城土地分类型成交均价（累计值）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月；单位：元/平方米 注：由于 Wind 月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能
图 40：百城土地分类型成交建面（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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图 42：百城土地分类型成交总价（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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图 44：百城土地分类型成交均价（累计同比）
资料来源：WIND，光大证券研究所；截至 2022 年 4 月
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5、2022 年 4 月房企新增土地获取情况
根据克而瑞数据中心统计：
2022 年 4 月，TOP50 房企(2022 年 4 月克而瑞中国房地产企业新增货值排行榜 TOP50 房企,下同)新增土地价值(拿地金额)总计为 1536.3 亿元,单月同比下降 49.3%,环比上升 150.2%；2022 年 1-4 月，TOP50 房企新增土地价值（拿地金 额）总计为 3577.9 亿元，累计同比下降 59.8%。从房企类型来看，国央企及城 投公司仍是拿地主力。
2022 年 4 月，TOP50 房企新增土地建面总计为 997.1 万平方米，单月同比下降 78.8%，环比增加 69.7%；2022 年 1-4 月，TOP50 新增土地建面总计为 3743.2 万平方米，累计同比下降 73.7%。
表 1：2022 年 1-4 月房企新增土地价值 TOP20、新增土地建面 TOP20
| 排名 | 企业名称 | 新增土地价值 |
| （亿元） |
| 排名 | 企业名称 | 新增土地建面 |
| （万平方米） |
| 1 | 万科地产 | 363.3 | 1 | 万科地产 | 297.1 |
| 2 | 绿城中国 | 305 | 2 | 华润置地 | 251 |
| 3 | 建发房产 | 303 | 3 | 中海地产 | 201 |
| 4 | 华润置地 | 274.8 | 4 | 滨江集团 | 176.9 |
| 5 | 中海地产 | 253 | 5 | 绿城中国 | 162 |
| 6 | 滨江集团 | 233.8 | 6 | 建发房产 | 140.2 |
| 7 | 保利发展 | 137.7 | 7 | 陕西建工 | 122.9 |
| 8 | 中交房地产 | 120.9 | 8 | 保利发展 | 109.9 |
| 9 | 大家房产 | 116.7 | 9 | 龙湖集团 | 104.7 |
| 10 | 龙湖集团 | 97.9 | 10 | 中国铁建 | 103.8 |
| 11 | 兴创投资 | 83.9 | 11 | 容翔房地产 | 90.9 |
| 12 | 武汉城建 | 77.2 | 12 | 万威置业 | 88.2 |
| 13 | 伟星房产 | 69.3 | 13 | 伟星房产 | 84.8 |
| 14 | 保利置业 | 63.4 | 14 | 招商蛇口 | 77.3 |
| 15 | 金地集团 | 53.3 | 15 | 建业集团 | 69.4 |
| 16 | 招商蛇口 | 50 | 16 | 盛和房地产 | 69 |
| 17 | 众安集团 | 48.8 | 17 | 碧桂园 | 68.5 |
| 18 | 电建地产 | 45.8 | 18 | 中交房地产 | 68.2 |
| 19 | 越秀地产 | 44.1 | 19 | 万通投资 | 64.5 |
| 20 | 金帝集团 | 43 | 20 | 钦州城投 | 62.4 |
资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理
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6、22 城“两集中”供地信息总览（涉宅）
根据克而瑞数据中心及中指研究院统计：
4 月，共有 6 城开启首轮土拍，合计供应涉宅地块 171 宗；其中，成交 140 宗，成交建面 1411.6 万平，成交总价 1688.4 亿元，对应成交楼面均价 11961.0 元/ 平，成交溢价率均值约 5.3%；未成交宗数占比约 18.1%。
截至 2022 年 5 月 27 日，已有 19 城（包含上海）开启首轮土拍，合计供应涉宅 地块 446 宗；其中，成交 340 宗，成交建面 3229.1 万平，成交总价 4005.9 亿 元，对应成交楼面均价 12405.7 元/平，成交溢价率均值约 3.7%；未成交宗数占 比约 23.8%。
表 2：22 城首轮“两集中”供地信息总览（涉宅）
| 2022 年 22 城首轮“两集中”供地信息总览(涉宅） | 2021 年 22 城集中供地信息总览(涉宅） | |||||||||||||||
| 城市圈 | 城市 | 首批出让 时间 | 供地宗数 | 成交宗数 | 成交建面 | 成交总价 | 成交楼面 均价 | 成交溢价率 均值 | 未成交 宗数 | 未成交 宗数占比 | 首批次 | 二批次 | 三批次 | |||
| 成交建面 | 成交总价 | 成交建面 | 成交总价 | 成交建面 | 成交总价 | |||||||||||
| 宗 | 宗 | 万平 | 亿元 | 元/平 | 宗 | 万平 | 亿元 | 万平 | 亿元 | 万平 | 亿元 | |||||
| 京 津 冀 | 北京 | 2 月 16 日 | 18 | 17 | 160.9 | 480.2 | 29845.0 | 3.7% | 1 | 5.6% | 345.0 | 1109.7 | 162.4 | 513.4 | 91.0 | 277.3 |
| 济南 | 5 月 7 日 | 30 | 16 | 114.8 | 87.4 | 7617.2 | 1.8% | 14 | 46.7% | 477.3 | 281.8 | 310.1 | 124.5 | 406.2 | 216.6 | |
| 长春 | 5 月 30 日 | 577.5 | 188.9 | 732.6 | 249.3 | 30.6 | 19.0 | |||||||||
| 青岛 | 3 月 18 日 | 16 | 15 | 76.6 | 29.5 | 3845.7 | 1.0% | 1 | 6.3% | 291.5 | 120.6 | 205.5 | 241.7 | 212.4 | 128.8 | |
| 天津 | 4 月 25 日 | 29 | 5 | 54.1 | 37.7 | 6973.9 | 3.0% | 24 | 82.8% | 541.5 | 498.5 | 414.8 | 329.7 | 129.2 | 63.0 | |
| 沈阳 | 6 月 15 日 | 365.6 | 197.4 | 258.9 | 138.9 | 72.9 | 43.8 | |||||||||
| 长 三 角 | 上海* | 3 月 31 日 | 40 | 4 | 20.8 | 44.2 | 21261.1 | 0.0% | 36 | 90.0% | 585.7 | 852.2 | 408.4 | 538.4 | 574.2 | 563.7 |
| 无锡 | 5 月 7 日 | 8 | 8 | 100.3 | 104.0 | 10367.5 | 0.5% | 0 | 0.0% | 170.0 | 256.0 | 219.6 | 262.2 | 207.7 | 273.8 | |
| 南京 | 4 月 22 日 | 19 | 13 | 104.7 | 191.5 | 18282.7 | 4.4% | 6 | 31.6% | 680.8 | 992.5 | 355.0 | 507.0 | 382.6 | 325.3 | |
| 苏州 | 5 月 9 日 | 15 | 15 | 164.7 | 233.8 | 14194.1 | 2.2% | 0 | 0.0% | 420.3 | 423.8 | 229.4 | 275.3 | 368.0 | 401.9 | |
| 合肥 | 3 月 17 日 | 32 | 24 | 220.3 | 189.6 | 8609.4 | 10.0% | 8 | 25.0% | 281.4 | 221.4 | 226.4 | 192.1 | 201.4 | 139.0 | |
| 杭州 | 4 月 25 日 | 60 | 59 | 567.0 | 826.8 | 14582.4 | 5.1% | 1 | 1.7% | 748.4 | 1160.4 | 174.0 | 257.5 | 416.2 | 762.8 | |
| 宁波 | 4 月 19 日 | 33 | 33 | 255.5 | 265.2 | 10379.4 | 2.7% | 0 | 0.0% | 302.6 | 358.3 | 260.9 | 175.2 | 334.0 | 247.6 | |
| 珠 三 角 + 福 建 | 深圳 | 4 月 29 日 | 8 | 8 | 107.1 | 193.3 | 18054.3 | 14.9% | 0 | 0.0% | 90.0 | 138.4 | 262.7 | 453.0 | 187.0 | 368.4 |
| 广州 | 5 月 5 日 | 18 | 17 | 261.6 | 341.4 | 13048.7 | 1.5% | 1 | 5.6% | 799.2 | 906.0 | 357.4 | 569.4 | 226.0 | 302.6 | |
| 厦门 | 3 月 24 日 | 10 | 9 | 61.1 | 153.7 | 25145.2 | 6.2% | 1 | 10.0% | 54.3 | 190.1 | 144.9 | 344.1 | 96.0 | 259.8 | |
| 福州 | 3 月 17 日 | 18 | 12 | 60.8 | 77.2 | 12702.6 | 3.4% | 6 | 33.3% | 145.4 | 135.2 | 81.1 | 75.4 | 121.9 | 145.5 | |
| 中 西 部 | 长沙 | 4 月 12 日 | 22 | 22 | 323.2 | 173.9 | 5381.5 | 1.5% | 0 | 0.0% | 790.7 | 381.2 | 208.9 | 88.5 | 379.7 | 144.0 |
| 重庆 | 3 月 30 日 | 13 | 13 | 147.1 | 99.5 | 6763.8 | 4.5% | 0 | 0.0% | 1308.8 | 762.6 | 750.1 | 264.1 | 769.3 | 341.6 | |
| 武汉 | 3 月 31 日 | 7 | 6 | 71.7 | 84.0 | 11712.8 | 0.8% | 1 | 14.3% | 956.9 | 777.8 | 519.1 | 327.5 | 633.9 | 492.6 | |
| 成都 | 3 月 31 日 | 50 | 44 | 356.9 | 393.1 | 11015.6 | 3.1% | 6 | 12.0% | 469.1 | 354.9 | 494.3 | 448.5 | 287.3 | 328.7 | |
| 郑州 | 6 月 22 日 | 739.5 | 418.0 | 105.7 | 65.1 | 198.3 | 94.1 | |||||||||
| 四月合计 | 171 | 140 | 1411.6 | 1688.4 | 11961.0 | 5.3% | 31 | 18.1% | ||||||||
| 合计 | 446 | 340 | 3229.1 | 4005.9 | 12405.7 | 3.7% | 106 | 23.8% | 11141.4 | 10725.6 | 6882.1 | 6440.9 | 6325.6 | 5939.9 | ||
资料来源：克而瑞数据中心，中指研究院等，光大证券研究所
注：数据统计截至 22 年 5 月 27 日，5 月 27 日后首批出让时间为各地自然与资源规划局等公告时间；22 年数据统计不含 22 年初宁波的上年第三轮土拍数据；涉宅地块包括住宅用地及 综合用地（含住宅）；成交建面为成交规划建筑面积、成交总价为土地出让金。数据或存在口径及更新差异。
*受疫情影响，22 年 3 月 28 日上海土地市场官网发布公告称中止上海市国有建设用地使用权出让活动。
5 月，已有厦门及福州两城开启二轮土拍，合计供应涉宅地块 23 宗；其中，成 交 19 宗，成交建面 135.1 万平，成交总价 289.2 亿元，对应成交楼面均价 21410.4 元/平，成交溢价率均值约 3.2%；未成交宗数占比约 17.4%。
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| 房地产 |
表 3：22 城二批次“两集中”供地信息总览（涉宅）
| 2022 年 22 城二批次“两集中”供地信息总览(涉宅） | ||||||||||
| 城市圈 | 城市 | 二批次出让时间 | 供地宗数 | 成交宗数 | 成交建面 | 成交总价 | 成交楼面均价 | 成交溢价率均值 | 未成交宗数 | 未成交宗数占比 |
| 宗 | 宗 | 万平 | 亿元 | 元/平 | 宗 | |||||
| 京津冀 | 北京* | 5 月 31 日 | 17 | |||||||
| 长三角 | 苏州* | 6 月 21 日 | 22 | |||||||
| 合肥* | 6 月 22 日 | 29 | ||||||||
| 珠三角 +福建 | 福州 | 5 月 27 日 | 13 | 10 | 56.3 | 90.5 | 16081.4 | 3.7% | 3 | 23.1% |
| 厦门 | 5 月 26 日 | 10 | 9 | 78.8 | 198.7 | 25215.7 | 2.6% | 1 | 10.0% | |
| 合计 | 23 | 19 | 135.1 | 289.2 | 21410.4 | 3.2% | 4 | 17.4% | ||
资料来源：克而瑞数据中心，中指研究院等，光大证券研究所
注：数据统计截至 22 年 5 月 27 日。*为该城仅公告二批次供地信息，暂未实际出让；合计仅计算已完成二批次出让城市的供地信息。数据或存在口径及更新差异。
7、投资建议
1）2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期 LPR 下调 20bp，保障房 贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资 支持，“α风险”修复进入执行阶段。
2）与此同时，金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激 进房企“α风险”仍有暴露可能，但房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势 不会改变。
3）2 月 24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月 5 日全国两会报 告“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，4 月 29 日中央政治局 会议高层定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，政策路径更加清晰 明确；5 月 15 日央行银保监会调整差别化住房按揭政策，省级市场自主确定按 揭加点下限，独立自主性提升，购房促需求进入实质性执行阶段；后续随着疫情 好转，房地产行业供需恢复可期。
4）近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注 万科 A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中 国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。
8、风险分析
受新冠疫情冲击、经济结构调整、中美贸易摩擦的叠加影响，或导致部分国内行 业的就业情况不及预期。
一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降，或影响居民 部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还。
近期房企迎来债务到期高峰，叠加“三道红线”降杠杆要求，部分房企信用风险 暴露有所抬升，现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加。
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| 房地产 |
附录：重点上市公司列表
表 4：行业重点上市公司的盈利预测、估值与评级
| 证券代码 | 公司名称 | 收盘价 （元/港元) | EPS（元） | 2021-2024 三年 CAGR | PE | 投资评级 | |||||||
| 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 2021 | 2022E | 2023E | 2024E | 本次 | 变动 | ||||
| 000002.SZ | 万科 A | 18.14 | 1.94 | 2.35 | 2.86 | 3.40 | 20.6% | 9.4 | 7.7 | 6.3 | 5.3 | 买入 | 维持 |
| 600048.SH | 保利发展 | 16.31 | 2.29 | 2.41 | 2.55 | 2.74 | 6.2% | 7.1 | 6.8 | 6.4 | 6.0 | 买入 | 维持 |
| 600383.SH | 金地集团 | 12.36 | 2.10 | 2.29 | 2.51 | 2.60 | 7.4% | 5.9 | 5.4 | 4.9 | 4.8 | 买入 | 维持 |
| 001979.SZ | 招商蛇口 | 12.92 | 1.16 | 1.34 | 1.42 | 1.53 | 9.7% | 11.1 | 9.6 | 9.1 | 8.4 | 买入 | 维持 |
| 601155.SH | 新城控股 | 24.39 | 5.57 | 6.14 | 6.67 | 7.23 | 9.1% | 4.4 | 4.0 | 3.7 | 3.4 | 买入 | 维持 |
| 000656.SZ | 金科股份 | 3.19 | 0.61 | 0.69 | 0.76 | 0.83 | 10.8% | 5.2 | 4.6 | 4.2 | 3.8 | 增持 | 维持 |
| 2202.HK | 万科企业 | 17.50 | 1.94 | 2.35 | 2.86 | 3.40 | 20.6% | 7.7 | 6.4 | 5.2 | 4.4 | 买入 | 维持 |
| 0688.HK | 中国海外发展* | 23.10 | 3.32 | 3.65 | 4.01 | 4.36 | 9.5% | 5.9 | 5.4 | 4.9 | 4.5 | 买入 | 维持 |
| 1109.HK | 华润置地* | 35.30 | 3.73 | 4.10 | 4.49 | 4.86 | 9.2% | 8.1 | 7.4 | 6.7 | 6.2 | 买入 | 维持 |
| 0960.HK | 龙湖集团* | 38.65 | 3.69 | 4.11 | 4.66 | 5.24 | 12.4% | 9.0 | 8.0 | 7.1 | 6.3 | 买入 | 维持 |
| 0817.HK | 中国金茂* | 2.09 | 0.45 | 0.54 | 0.62 | 0.70 | 15.6% | 3.9 | 3.3 | 2.9 | 2.6 | 买入 | 维持 |
| 0123.HK | 越秀地产* | 8.46 | 1.34 | 1.32 | 1.41 | 1.50 | 3.8% | 5.4 | 5.5 | 5.1 | 4.8 | 买入 | 维持 |
| 0081.HK | 中国海外宏洋集团* | 4.00 | 1.48 | 1.64 | 1.85 | 2.13 | 13.0% | 2.3 | 2.1 | 1.9 | 1.6 | 买入 | 维持 |
资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2022-05-27；汇率按 1HKD=0.8555CNY 换算；
注：A 股地产上市公司的股价和 EPS 均以人民币计价；H 股地产上市公司的股价以港币计价，*为 EPS（核心）并以人民币计价。
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行业及公司评级体系
| 评级 | 说明 | |
| 行 | 买入 | 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上 |
| 业 | 增持 | 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%； |
| 及 | 中性 | 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%； |
| 公 | ||
| 减持 | 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至 15%； | |
| 司 | ||
| 评 | 卖出 | 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上； |
| 级 | 无评级 | 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 |
| 基准指数说明： | A 股主板基准为沪深 300 指数；中小盘基准为中小板指；创业板基准为创业板指；新三板基准为新三板指数；港股基准指数为恒生 | |
| 指数。 |
分析、估值方法的局限性说明
本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保 证所涉及证券能够在该价格交易。
分析师声明
本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法 合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于 发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光 大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接 的联系。
法律主体声明
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