评级（持有）地产行业周报：政策宽松力度及频率加快，关注疫后楼市复苏节奏

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报告名称 ：地产行业周报：政策宽松力度及频率加快，关注疫后楼市复苏节奏
评级 ：持有
行业：

地产行业周报

政策宽松力度及频率加快，关注疫后楼市复苏节奏

平安证券研究所地产团队、固定收益团队

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核心摘要

发展；太原、济南、哈尔滨、唐山、义务等地亦相继发文支持刚性、改善性需求，后续地方政策改善预计仍将延续。随着政策发力及 疫情后复苏形成共振，我们认为二季度末三季度初为楼市企稳的重要观察窗口期，下半年行业有望逐步迎来政策宽松与销售复苏的蜜 月期，板块估值有望逐步修复。开发板块主要关注，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运 营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团、天健集团等；一类为基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的 如新城控股等。物管板块估值已至历史低位，随着政策松绑及房企资金改善，有望带来优质物企估值修复，关注如碧桂园服务、保利 物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。

日新房日均成交同比降52.2%，降幅较4月收窄3.4pct。随着各地政策密集出台，购房信心有望逐步重塑。但短期受疫情防控、政策时 滞影响，成交仍旧面临压力。2）改善型需求占比环比上升。2022年4月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.2pct至81.3%。

3）库存环比微升，短期稳中趋降。16城取证库存10260万平，环比升0.2%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反 复影响工程及推盘进度，短期库存规模或稳中趋降。4）土地成交、溢价率回落，一二线占比提高。上周百城土地供应建面2012.4万平、成交建面981.7万平，环比降38.6%、54.9%；成交溢价率2%，环比降0.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比9.2%、52.9%、37.9%，环比分别升6.6pct、升23.8pct、降30.4pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行127亿元，环比增加46.5亿元；海外债发行6亿元，环比减少0.3亿元；重点房企发行 利率为2.63%-3.68%，可比发行利率多数较前次下行。2）信托：本周集合信托发行18.7亿元，环比减少3.2亿元。3）地产股：本周房 地产板块跌3.4%，跑输沪深300（-1.9%）；当前地产板块PE（TTM）12.2倍，估值处于近五年78.16%分位。本周沪深港股通北向资金净 流入前三房企为万业企业、金地集团、上海临港；南向资金净流入前三房企为金科服务、华润置地、旭辉控股。

政策环境监测-政策梳理

动产权证即可上市交易

政策环境监测-重点政策点评

事件描述：5月26日，上海土地交易市场官网发布《关于恢复上海市国有建设用地使用权出让活动的通知》（以下简称《通知》），拟于 6月1日开始现场交易。5月29日，上海市人民政府发布关于印发《上海市加快经济恢复和重振行动方案》的通知，提出促进房地产开发投 资健康发展，建立房地产项目前期审批绿色通道，及时启动新一批次市场化新建商品住房项目上市供应，进一步缩短前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。新开工建设的住宅项目城市基础设施配套费可顺延3个月缴纳。完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。全面落实各类人才计划和政策，优化人才直接落户、居转户、购房等条件。

案》的通知，提出全面有序推进复工复产复市，促进房地产开发投资健康发展，一是通过提高审批效率、加快商品房住房上市供应，考 虑上年二三批次集中土拍将陆续入市，后续新房供应有望放量；二是降低土拍门槛、吸引房企土拍热情，包括允许受让人申请延期缴付 或分期缴付土地出让价款，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例，值得一提的是，此前上海竞买保证金一般按起始价 20%缴纳，土地监管资金为起拍价110%，合计须缴纳起拍价130%，5月26日《通知》调整为账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金 后的自有资金金额，意味着监管账户冻资金额将减少起拍价30%，有效缓解房企资金端压力，同时还取消先前“招挂复合打分入围”方式，公告地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人；三是完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，目前上海多家银行首套房 房贷利率降至4.8%，随着疫情明显改善，叠加政策积极推动，后续上海房地产市场有望逐步恢复。

政策环境监测-重点政策点评

证监会、发改委：推动保障性租赁住房REITs业务开展

事件描述：5月27日，证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资 信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），旨在助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，促 进房地产市场平稳健康发展,推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。。

点评：《通知》是对5月25日《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》的进一步深化，主要内容包括：一是发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务；二是强调回收资金需严格闭 环管理，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；三是发起人控股股东、实际控 2020年1月10日

制人不得挪用回收资金；四是证监会和国家发改委将指导沪深证券交易所、证监局和地方发展改革委做好推荐、审核和日常监管工作。5 月27日，深圳市人才安居集团有限公司、厦门安居集团有限公司REITs项目分别正式报送深交所和上交所，成为全国首批正式申报得保障 性租赁住房REITs项目，其中深圳人才安居REITs项目共涉及保障性租赁住房1830套，资产评估值11.6亿元。从政策影响看，保障性租赁 住房长期面临投资回报周期长、盈利水平不佳等问题，推进保障性租赁住房REITs项目试点，有助于拓宽资金来源，完善社会资本退出渠 道，从而增加保障性租赁住房供给，缓解大城市新市民住房问题。

市场运行监测

旧面临压力。

市场运行监测

库存：环比微升，短期稳中趋降

点评：16城取证库存10260万平，环比升0.2%。资金及楼市压力下，房企偏向现有库存去化，叠加疫情反复影响工程及推盘进度，短期

库存规模或稳中趋降。

16城商品房取证库存及去化月数

18

12

9000 10

8

2

市场运行监测

土地：成交、溢价率回落，一二线占比提高

资本市场监测——流动性环境

流动性环境：资金面整体宽松，资金价格边际抬升

资料来源：Wind，平安证券研究所

资本市场监测——境内债

境内房地产债发行：发行量环比上升、净融资环比下降

半年7月到期压力最大（约520.93亿）。

资本市场监测——境内债

房企境内债发行

资本市场监测——海外债

境内房企海外债：发行量环比略降

境内房企海外债发行规模（周）

资本市场监测——重点房企发行明细

重点房企发行明细

债券发行明细

资本市场监测——重点房企发行明细、审批及反馈

债券审批进程

资本市场监测——信托

信托：融资总额、净融资额环比下降

资本市场监测——地产股

本周涨跌幅

资本市场监测——地产股

个股表现

资本市场监测——地产股

个股表现

本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万业企业、金地集团、上海临港；南向资金净流入前三房企为金科服务、华润置地、旭辉控 2020年1月10日

股。

资本市场监测——地产股

个股表现

陆股通持股占流通股前十（截至2022年5月27日）

风险提示

1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度、时间拉长，对行业发展产生负面影响；
2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业下行压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较 高企业仍可能出现债务违约/展期情形；
3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业 销售、投资、开工、竣工等。

20

股票投资评级:

强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）
推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）
中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）
回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）

行业投资评级:

强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）
中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）
弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）

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