评级（增持）房地产开发2022W21：国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松

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报告名称 ：房地产开发2022W21：国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松
评级 ：增持
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证券研究报告 | 行业周报
2022 年 05 月 29 日

房地产开发
2022W21：国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松

国务院“525”会议再提因城施策、支持合理住房需求。近期国务院相关会 议措辞均未提及“房住不炒”，为后续政策突破提供空间。5 月 25 日国务院

召开全国稳住经济大盘电视电话会议，会议要求因城施策支持合理住房需

大对民营企业的支持力度，尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为。相关表述

受央行前期下调 5 年期 LPR 和房贷利率下限影响，本周上海、北京两地相

5.28 当周）。

新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 263.6 万平方米，环比提升

3.3%，同比下降 44.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 34.2 万 方，环比 5.8%，同比-54.4%；样本二线城市为 166.5 万方，环比 8.0%，同

作者

比-38.1% ；样本三线城市为 63.0 万方，环比-8.6%，同比-51.0%。从今年 分析师金晶

累计 21 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 5574.5 万方，同比下降-44.5%；一线城市为 1054.8 万方，同比-40.6%；二线城市为 3206.5 万方，

执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com

同比-39.0%；三线城市为 1313.2 万方，同比-56.3%。研究助理肖畅

二手房成交情况：本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 112.5 万方，环比下降 1.3%，同比下降 33.6%。其中样本一线城市的本

执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com

周二手房成交面积为 22.3 万方，环比-13.4%；样本二线城市为 67.9 万方，研究助理肖依依

环比 0.2%；样本三线城市为 22.3 万方，环比 8.7%。年初至今累计二手房 成交面积为 2047.4 万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计二 手房成交面积为 592.7 万方，同比-41.6%；样本二线城市为 1159.2 万方，同比-31.2%；样本三线城市为 295.5 万方，同比-31.2%。

重点公司境内信用债情况：发行规模增加，整体发债利率降低。根据申万行 业-房地产指标统计，本周（5.23-5.29）共发行房企信用债 12 只，环比减少 1 支；发行规模共计 135.00 亿元，环比增加 28.50 亿元，总偿还量 152.22 亿元，环比增加 59.08 亿元，净融资额为-17.22 亿元，环比减少 30.58 亿 元。融资成本来看，中国铁建 3 年期公司债（-153bp）、中海企业发展 3 年 期中期票据（-25bp）、保利发展 3 年期中期票据（-15bp）、中海企业发展 5 年期中期票据（-12bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比

债券下降。

投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为本轮政策刺激的核心

点在于需求侧（销售）和企业资金侧（融资），组合拳式的收紧应对应组合 拳式的放松。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情。信用资

执业证书编号：S0680121070010

邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com

相关研究

1、《房地产开发：百强房企中民企出险比例达四成，出险后销售额通常下滑六成》2022-05-28
2、《房地产开发：2022W20：5 年期 LPR 超预期下

调，多地房贷降息，“四限”政策放松继续扩散》2022-05-22
3、《房地产开发：5 年期 LPR 超预期下调 15 基点，稳 地产信心进一步强化》2022-05-22

质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉

控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保

利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反

应，疫情反复影响超预期。

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内容目录

1. 国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放松 ............................................................................... 3 2. 行情回顾 ........................................................................................................................................................... 5 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 ............................................................................................................................. 7 3.1 新房成交（商品住宅口径） ........................................................................................................................ 7 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 9 4. 重点公司境内信用债情况 ................................................................................................................................... 11 5. 本周相关政策回顾 ............................................................................................................................................. 13 风险提示 .............................................................................................................................................................. 15
   图表目录
   图表 1：2021 年至今国常会内容一览 ...................................................................................................................... 3 图表 2：各行业涨跌幅排名 ..................................................................................................................................... 5 图表 3：本周各交易日指数表现 .............................................................................................................................. 6 图表 4：近 52 周地产板块表现 ................................................................................................................................ 6 图表 5：本周（5.23-5.27）涨幅前五个股 ................................................................................................................ 6 图表 6：本周（5.23-5.27）跌幅前五个股 ................................................................................................................ 6 图表 7：重点房企涨跌幅排名 .................................................................................................................................. 7 图表 8：本周（5.23-5.27）重点房企上涨个股 .......................................................................................................... 7 图表 9：本周（5.23-5.27）重点房企跌幅前五个股 ................................................................................................... 7 图表 10：近 6 月样本城市新房成交面积及同比......................................................................................................... 8 图表 11：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 8 图表 12：近 6 月样本二线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 8 图表 13：近 6 月样本三线城市新房成交面积及同比 .................................................................................................. 8 图表 14：30 城周度成交面积跟踪（5.21-5.28） ....................................................................................................... 9 图表 15：本周 12 城二手房成交面积及同环比 ......................................................................................................... 10 图表 16：本周 2 个一线城市二手房成交面积及同环比.............................................................................................. 10 图表 17：本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比.............................................................................................. 10 图表 18：本周 4 个三线城市二手房成交面积及同环比.............................................................................................. 10 图表 19：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪 ....................................................................................................... 11 图表 20：本周房企债券发行量、偿还量及净融资额 ................................................................................................. 11 图表 21：本周房企债券发行以债券评级划分 ........................................................................................................... 11 图表 22：本周房企债券发行以债券类型划分 ........................................................................................................... 12 图表 23：本周房企债券发行以期限划分 .................................................................................................................. 12 图表 24：房企每周融资汇总（5.23-5.29） ............................................................................................................. 12 图表 25：全国性政策（5.22-5.29） ....................................................................................................................... 13 图表 26：地方性政策（5.22-5.29） ....................................................................................................................... 13
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   2022 年 05 月 29 日

   1. 国务院会议再提支持住房需求，多个二线城市“四限”政策放
      松
      国务院“525”会议再提因城施策、支持合理住房需求。近期国务院相关会议措辞均未
      提及“房住不炒”，为后续政策进一步放松提供了空间。5 月 25 日国务院召开全国稳住
      经济大盘电视电话会议，会议要求因城施策支持合理住房需求，维护房地产市场的平稳
      运行，引导平台经济健康发展。另外会议要求加大对民营企业的支持力度，尽快矫正对
      民营房企信贷收缩的行为。相关表述或将修复公开融资渠道，对下半年即将迎来偿债高
      峰、流动性持续承压的民企起到资金面托底的作用。结合近期国常会相关会议表述，均
      没有提到“房住不炒”，并都强调了支持刚性和改善性需求。我们认为，这给到了后续
      政策突破的空间。
      图表 1：2021 年至今国常会内容一览

      时间

      内容

      2021/4/21

      下一步，一要突出直达资金使用重点。着眼促进经济稳中加固，将直达资金作为冲抵部分阶段性政策“退坡”影响的重要措施之一，继续主要用于支持保就业保民生保市场主体，让资金流向群众希望、企 业期盼的方向和领域以及基层保工资保运转，集中更多财力加大对义务教育、基本医疗、基本住房等基

      2021/5/26

      本民生的投入，支持农田水利建设。 一要加强农村义务教育教师队伍建设。依法加强义务教育教师收入保障，多渠道解决好教师基本住房，建设必要的边远艰苦地区农村学校教师周转宿舍。

      确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住房困难。为保障城镇化进程中进城务

      工人员、新就业大学生等新市民、青年人基本住房需求，会议确定，一是落实城市政府主体责任，鼓励

      2021/6/18

      市场力量参与，加强金融支持，增加租金低于市场水平的小户型保障性租赁住房供给。二是人口净流入 的大城市等，可利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地建设保障性租赁住房，允许将闲置和低

      效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。三是从 10 月 1 日起，住房租赁企业向个人出

      租住房适用简易计税方法，按照 5%征收率减按 1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规

      2021/6/22	模化住房租赁企业出租住房，减按 4%税率征收房产税。推进灵活就业人员参加住房公积金制度试点。
      2021/7/14	管好用好养老、教育、医疗、住房等民生资金，决不允许侵占挪用。
      2021/7/28	扩大劳务费开支范围，由单位缴纳的项目聘用人员社保补助、住房公积金等纳入劳务费列支。

      2021/8/25

      两个纲要明确，完善三孩生育政策配套支持措施，落实产假制度和生育津贴，探索实施父母育儿假，依 托社区发展普惠托育服务，推动将 3 岁以下婴幼儿照护服务费用纳入个人所得税专项附加扣除，加强住

      房等支持政策，多措并举减轻家庭生育、养育、教育负担。

      防止大宗商品涨价向下游产业传导使中小微企业承受成本压力，抓紧研究包括阶段性减税降费在内的普

      2021/10/20

      惠性政策，鼓励地方对中小微企业在减免房屋租金、水电费等方面给予支持，减轻企业负担，帮助渡过

      难关。推动中小微企业向“专精特新”方向发展，提升市场竞争力。

      2021/12/29 二是安排中央预算内投资，支持艰苦边远地区改善乡村教师周转宿舍，推动地方为乡村教师提供稳定性 住房。

      一要加快推进“十四五”规划《纲要》确定的 102 项重大工程项目和专项规划重点项目实施。围绕粮食

      2022/1/10

      能源安全、先进制造业和高技术产业、交通物流和网络通信等基础设施、城市保障性住房等重点领域建

      设，建立协调机制，做好融资、用地、用能等要素保障。

      一是免征符合条件的科技企业孵化器、大学科技园和众创空间孵化服务增值税，对其自用及提供给在孵

      对象使用的房产、土地免征房产税和城镇土地使用税。继续放宽初创科技型企业认定标准，凡符合条件

      的创投企业和天使投资个人对其投资的，按投资额一定比例抵扣应纳税所得额。对企业招用自主就业退

      2022/1/19

      役士兵和退役士兵从事个体经营的，继续按一定限额依次扣减税收和相关附加。二是免征农产品批发市 场、农贸市场房产税和城镇土地使用税。免征城市公交站场等运营用地城镇土地使用税。三是继续授权

      省级政府自主决定免征、停征或减征地方水库移民扶持基金。四是免征医务人员和防疫工作者临时性补

      助、奖金及单位发给个人的预防药品等实物的个人所得税。免征相关防疫产品的药品和医疗器械注册

      费。五是免征高校学生公寓房产税和相关租赁合同印花税。对承担商品储备政策性业务的企业自用房

      产、土地免征房产税和城镇土地使用税。减按 15%征收污染防治第三方企业所得税。

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      2022 年 05 月 29 日

      对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，今年被列为疫情中高风险地区的减免 6 个月租金，其

      2022/2/14

      他地区减免 3 个月。各地可对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶；对减免租

      金的房屋业主，按规定减免今年房产税、城镇土地使用税。

      2022/3/14

      各地要从实际出发，对市场主体尤其是特殊困难行业采取减免房租、降低用能费用等帮扶举措。四是尽 力量力、用心用情做好保障和改善民生实事。巩固拓展脱贫攻坚成果。实施好加强义务教育、基本医

      疗、基本住房等基本民生保障举措，兜牢困难群众民生底线。

      各地区也要结合实际，拿出减免房租等务实管用举措。二是研究采取金融支持消费和有效投资的举措，

      2022/4/6

      提升对新市民的金融服务水平，优化保障性住房金融服务，保障重点项目建设融资需求，推动制造业中

      长期贷款较快增长。

      2022/5/5

      各地要安排中小微企业和个体工商户纾困专项资金，对经营困难的给予房租、担保费、贷款利息等补 贴。鼓励地方对小微企业和个体工商户实行阶段性优惠电价和用水用电用气“欠费不停供”、6 个月内

      补缴。将中小微企业宽带和专线平均资费再降 10%。

      四是对当前有困难的企业和职工，给予住房公积金政策支持。今年底前企业申请即可缓缴，职工正常提

      2022/5/11

      取公积金和申请公积金贷款不受影响，预计减缓企业负担 900 多亿元。职工未正常偿还公积金贷款，不

      作逾期处理。各地可合理提高公积金租房提取额度。

      2022/5/23

      各地要加大小微企业、个体工商户水电气费、房租等支持；对中小微企业和个体工商户贷款、货车车 贷、暂时遇困个人房贷消费贷，支持银行年内延期还本付息；因城施策支持刚性和改善性住房需求。

      资料来源：政府网站，国盛证券研究所
      受央行前期下调 5 年期 LPR 和房贷利率下限影响，本周上海、北京两地相继下调房贷
      利率。上海集中供地土拍规则优化。“四限”政策放松继续扩散，青岛、太原、济南、
      哈尔滨等二线城市相继出台“四限”放松政策。
      本周上海、北京两地房贷降息：上海、北京部分银行已按照最新 5 年期 LPR 报价对房贷 利率做出调整，首套房和二套房贷利率均下调 15 个基点，但加点暂未调整。上海、北 京首套房贷利率分别降至 4.8%/ 5%，二套房贷利率均降至 5.5%。
      上海首批集中供地规则优化：上海土拍市场拟于 6 月 1 日开始现场交易，全部采用挂
      牌方式出让。账户中封存的资金应不小于扣除本地块保证金金额后的自有资金金额。这 意味着保证金缴纳了 20%后，最小封存资金只要再封存 90%的地价款即可，而无需像 之前要封存地价款的 110%左右，减轻了房企拿地的资金压力。
      以下是部分二三线城市本周“四限”政策放松统计：
      天津限贷放松：天津市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金有关政策的通
      知》，天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额由 60 万元提高至 80 万元。
      广东湛江限贷放松：上调公积金最高贷款额度、放宽异地公积金贷款条件。第一次申 请公积金贷款：单方缴存，每户最高贷款额度不超过 30 万元；双方缴存，每户最高贷 款额度不超过 60 万元。
      广东肇庆限贷放松、房贷降息：对申请首套房商贷的家庭，降低首付比和年利率；对
      已有一套房且贷款已结清并再次申贷的家庭，执行首套房贷款政策；提高首套住房公
      积金贷款上限。对信誉高的企业，适当降低预售资金留存比例；对短期资金周转困难的
      企业，适度增加批款额度
      山东青岛限贷放松：申贷的缴存标准放宽到连续正常足额缴存公积金 6 个月及以上；取 消二手房房龄与首付款比例挂钩的规定；首套房的首付款比例不低于 30%；第二套房 的首付款比例不低于 40%。
      山东济南限购放松、限售放松、限贷放松：长清区、章丘区不再列入限购范围；
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      2022 年 05 月 29 日

      交易 条件：由 取得 不动产权 证满 2 年 调整为限 购 区域内住房网 签满 2 年；对首套房：一人缴存，最高可贷额度提高至 35 万元。
      山西太原限贷放松、房贷降息、购房补贴：购买首套商品住房首付调整为最低 20%；
      根据不同住房不同面积提供相应的契税补贴，降低贷款利率；对单套房家庭，已结清其
      住房贷款，再次申请新房执行首套房贷政策；支持人才购房需求：对不同人才给予不 同的购房补贴，最高一次性 20 万元。
      内蒙古包头限贷放松：买首套房申请公积金贷款的，首付款由房价的 30%以上调整为 20%以上；结清贷款后即可再次办理公积金贷款，不再要求贷款申请时间间隔两年以
      上；扩大异地贷款范围，放开公积金异地贷款呼包鄂乌区域限制。
      黑龙江哈尔滨限售放松：购房人完成不动产权属登记，取得不动产权证即可上市交易。
   2. 行情回顾

本周中信房地产指数累计变动幅度为-3.4%，落后大盘 1.49 个百分点，在 29 个中信行 业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 40 支，较上周减少 44 支，下跌股数为 95 支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为*ST 宏盛、广汇物流、珠江控股、深圳华强、珠江实业，涨幅分别为 37.5%、16.4%、12.0%、8.2%、7.3%。跌幅前五为中房股份、绵石投资、福星股份、金科股份、深大通，跌幅分别为-62.7%、-25.6%、-18.8%、-13.8%、-10.1%。

本周 49 家重点房企中共计上涨 2 支，较上周减少 24 支，涨幅位居前二的为富力地产、越秀地产，涨幅分别为 5.8%、1.0%。跌幅前五为佳源集团、金科股份、禹洲集团、建 业地产、绿景中国地产，跌幅分别为-39.7%、-13.8%、-13.0%、-11.1%、-10.9%。

图表 2：各行业涨跌幅排名

1
0.95
0.9
0.85
0.8
0.75
0.7
0.65
0.6

图表 5：本周（5.23-5.27）涨幅前五个股

资料来源：wind，国盛证券研究所

图表 6：本周（5.23-5.27）跌幅前五个股

资料来源：wind，国盛证券研究所

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图表 7：重点房企涨跌幅排名

2022 年 05 月 29 日

图表 10：近 6 月样本城市新房成交面积及同比 图表 11：近 6 月样本一线城市新房成交面积及同比

图表 14：30 城周度成交面积跟踪（5.21-5.28）

资料来源：wind，国盛证券研究所

3.2 二手房成交（商品住宅口径）

本周我们跟踪的 12 个重点城市二手房成交面积合计 112.5 万方，环比下降 1.3%，同比 下降 33.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 22.3 万方，环比-13.4%；样 本二线城市为 67.9 万方，环比 0.2%；样本三线城市为 22.3 万方，环比 8.7%。年初至 今累计二手房成交面积为 2047.4 万方，同比变动为-35.3%；其中样本一线城市的累计

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2022 年 05 月 29 日

二手房成交面积为 592.7 万方，同比-41.6%；样本二线城市为 1159.2 万方，同比-

31.2%；样本三线城市为 295.5 万方，同比-31.2%。

图表 15：本周 12 城二手房成交面积及同环比 图表 16：本周 2 个一线城市二手房成交面积及同环比

图表 17：本周 6 个二线城市二手房成交面积及同环比 图表 18：本周 4 个三线城市二手房成交面积及同环比

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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图表 19：12 样本城市二手房成交面积数据跟踪

4. 重点公司境内信用债情况

根据申万行业-房地产指标统计，本周（5.23-5.29）共发行房企信用债 12 只，环比减少 1 支；发行规模共计 135.00 亿元，环比增加 28.50 亿元，总偿还量 152.22 亿元，环比 增加 59.08 亿元，净融资额为-17.22 亿元，环比减少 30.58 亿元。主体评级方面，本周 房企债券发行已披露的主体评级以 AAA（88.9%）为主要构成。债券类型方面，本周房 企债券发行以一般中期票据（65.9%）、一般公司债（20.7%）为主要构成。债券期限 方面，本周以 1-3 年（61.1%）的债券为主。

88.9%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

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7.4%

31.5%

20.7%

65.9%

61.1%

资料来源：wind，国盛证券研究所

资料来源：wind，国盛证券研究所

融资成本来看，中国铁建 3 年期公司债（-153bp）、中海企业发展 3 年期中期票据（-25bp）、保利发展 3 年期中期票据（-15bp）、中海企业发展 5 年期中期票据（-12bp）

的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

图表 24：房企每周融资汇总（5.23-5.29）

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5. 本周相关政策回顾

图表 25：全国性政策（5.22-5.29）

资料来源：政府网站，国盛证券研究所

图表 26：地方性政策（5.22-5.29）

1.首套房贷款首付比最低 20%、非首套房贷款首付比最低 30%；2.首

实际缴纳契税的 50%补助；

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《关于城市更新项

房的意见》

上海部分银行已按照最新 5 年期 LPR 报价对房贷利率做出调整，首套

从 4.95%降至 4.8%，二套房贷利率从 5.65%降至 5.5%。

1.支持刚性购房需求：购买首套商品住房首付调整为最低 20%；根据

款，最高贷款额度按 100 万核定。

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资料来源：各政府网站，证券时报，上海证券报，中国证券报，国盛证券研究所

风险提示

政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。

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免责声明
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