评级（）房地产及物管行业周报2022年W21：楼市表现环比持平，政策还需加大力度

发布时间： 2022年05月30日作者： xn2oyhja 栏目：行业研报

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报告名称：房地产及物管行业周报2022年W21：楼市表现环比持平，政策还需加大力度
评级：持有
行业：

楼市表现环比持平，政策还需加大力度 房地产及物管行业周报
——2022年W21（2022.5.21-2022.5.27）行业评级：看好

2022年5月29日

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杨凡
yangfan02@stocke.com.cn
13916395118
S1230521120001

感谢关天彬对本报告的贡献

	本周核心观点
• • • • •	政策面：本周中央层面，国务院5月23日召开常务工作会议，提出6方面33项措施，提出要稳住企业，减少更大规模裁员。虽然对于地产政策只提到支持刚需和改善性需求，但稳住就业和收入预期本质上利好房地产行业需求修复。地方政策方面，太原、唐山、厦门、肇庆4地出台供需组合政策，在首付比例、购房补贴、贷款利率等方面为需求端松绑，同时优化预售资金监管，提升高信用房企的流动性；武汉四大远城区（江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区）出台解除限购政策；合肥和镇江降低首付比，其中：合肥限购城区符合相关条件家庭的首付由6成降至5成，非限购城区符合相关条件家庭的首付由6成降至3成；镇江的首套首付比例由30%降至20% 。政策放松实施之后，仅其中6座城市的商品房周平均成交量高于实施之前；全国18城二手房成交面积环比上周基本持平（仅提升1.78%），同比降幅进一步扩大（-37%，扩大4pct）；土地市场方面，本周全国百城土地供给与成交面积同环比均为负值，且溢价率比上周下降0.6pct。95% 基本面：本周全国30城新房成交面积环比上周基本持平（仅提升2%），但同比降幅出现收窄；截至5月23日，15座重点城市在首个重要“四限” 行情：本周A股房地产板块跑输大盘1.52pct，H股房地产板块跑输大盘1.69pct，恒生物业服务及管理跑输大盘4.1pct；房地产板块与物业板块的添加标题重点AH股标的上涨个数均少于下跌个数。本周观点：我们认为，稳就业=稳地产=稳经济，现阶段对地产需求的提振不仅局限于地产政策。需求由资格、意愿和能力三方面决定。4月以来“四限”政策想高能级城市扩散，但“四限”政策放松是给予更多购房资格。从政策放松后楼市成交量表现来看，仍然修复发力。现阶段除了购房资格外，对于购房者来说能否去售楼处看房以及是否还具有较强的购买力逐渐成为重要影响因素。国常会6方面33项措施在复工复产、稳就业、稳收入方面在政策上进行发力，此方面政策的落实和实际修复等同于稳定地产需求。5月以来地产投资板块出现了一定程度的回调，尤其是LPR 下调15个bp之后。地产板块Beta的回调是因为市场认为政策放松已经到位。我们认为今年地产修复的难度大于2008年和2014年周期底部，而现阶段政策放松的力度较前两轮周期来看还有相当多可放松的空间。我们认为对于地产板块投资，需求不稳+土地不热=政策放松未结束，地产板块仍有行情。投资建议：需求修复进入长周期，优选安全边际高和确定性高的企业。主要推荐两条投资思路：1）选择最好的龙头：2）选择小而美的标的。继续推荐：保利发展、华发股份、天健集团、滨江集团。港股：中国海外发展、龙湖集团、越秀地产。

•风险提示：疫情反复导致修复弱于预期。

目录	01	地产板块
目录	02	物业板块

C O N T E N T S

公司公告

01 Partone

地产板块

01	本周行情回顾——地产板块

本周（2022.5.21-2022.5.27）沪深300下跌1.87%，SW房地产下跌3.39%，房地产跑输大盘1.52pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周交通运输领涨，房地产本周收益率排名24，表现靠后。

本周恒生指数下跌0.10%，恒生地产建筑业下跌1.79%，跑输大盘1.69pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周恒生金融业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名8，表现靠后。

图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅

图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅

3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%

01	本周行情回顾——地产个股涨跌幅

本周（2022.5.21-2022.5.27）房地产重点跟踪标的中，A股标的上涨个数少于下跌个数。其中，表现前5的公司为：陆 家嘴（+0.28%）、中交地产（-0.19%）、华侨城A（-2.07%）、天健集团（-2.28%）和大悦城（-2.31%）。

H股标的上涨个数少于下跌个数。其中，表现前5的公司为：富力地产（+6.18%）、华润置地（+0.86%）、越秀地产（-0.35%）、建发国际集团（-0.55%）和雅居乐集团（-0.90%）。

-25%

-20%

图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅

图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅

10%

-15%

-10%

-5%

-15%

-10%

-5%

陆家嘴

富力地产

中交地产

华润置地

华侨城A

越秀地产

天健集团

建发国际集团

大悦城

雅居乐集团

首开股份

龙湖集团

荣安地产

融信中国

光大嘉宝

绿城中国

蓝光发展

中国海外宏洋集团

保利发展

碧桂园

招商蛇口

中国海外发展

华发股份

弘阳地产

中南建设

中骏集团控股

阳光城

旭辉控股集团

滨江集团

美的置业

万科A

金地商置

世茂股份

中梁控股

金地集团

宝龙地产

绿地控股

时代中国控股

新城控股

远洋集团

我爱我家

中国金茂

华夏幸福

正荣地产

金融街

合景泰富集团

荣盛发展

德信中国

南山控股

禹洲集团
0

金科股份

资料来源：Wind，浙商证券研究所

重点公司估值情况-AH股地产板块

代码	公司简称	市值（亿港元）	最新收盘价（元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（元每股）				PE（倍）
代码	公司简称	市值（亿港元）	最新收盘价（元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
000002.SZ	万科A	2,050	18.14	-8%	1.94	2.18	2.39	2.61	9.35	8.33	7.58	6.94
600048.SH	保利发展	1,952	16.31	4%	2.29	2.43	2.61	2.84	7.12	6.71	6.26	5.73
001979.SZ	招商蛇口	1,024	12.92	-3%	1.16	1.37	1.49	1.63	11.14	9.40	8.69	7.95
600383.SH	金地集团	558	12.36	-5%	2.08	2.24	2.42	2.60	5.94	5.51	5.10	4.75
000069.SZ	华侨城A	465	5.67	-19%	0.47	0.62	0.73	0.77	11.99	9.11	7.73	7.32
601155.SH	新城控股	552	24.39	-16%	5.59	5.75	6.05	6.45	4.36	4.24	4.03	3.78
000402.SZ	金融街	175	5.86	4%	0.55	0.56	0.62	0.71	10.65	10.38	9.50	8.27
002244.SZ	滨江集团	242	7.77	67%	0.97	1.18	1.39	1.59	8.01	6.61	5.59	4.89
000961.SZ	中南建设	126	3.29	-21%	-0.89	0.07	0.07	0.00	-3.72	50.54	47.34	——
000031.SZ	大悦城	163	3.80	2%	0.03	0.27	0.33	0.38	126.67	14.08	11.62	9.95
000656.SZ	金科股份	170	3.19	-29%	0.61	0.88	0.96	0.80	5.23	3.61	3.33	3.98
600325.SH	华发股份	147	6.94	15%	1.34	1.63	1.75	1.88	5.18	4.25	3.96	3.69
000090.SZ	天健集团	136	7.30	24%	0.96	1.23	1.52	添加标	7.60	5.93	4.82	3.61
600376.SH	首开股份	130	5.05	-11%	0.19	0.49	0.56	1.00	27.01	10.31	9.05	5.06
均值									16.90	10.64	9.61	5.84
代码	公司简称	市值（亿元）	最新收盘价（港元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（元每股）				PE（倍）
代码	公司简称	市值（亿元）	最新收盘价（港元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
0081.HK	中国海外宏洋集团	137	4.00	1%	1.48	1.57	1.67	1.89	2.20	2.07	1.94	1.71
0123.HK	越秀地产	262	8.46	23%	1.16	1.36	1.49	1.70	5.91	5.04	4.59	4.03
0688.HK	中国海外发展	2,528	23.10	25%	3.67	3.92	4.22	4.62	5.10	4.78	4.43	4.05
0817.HK	中国金茂	265	2.09	-13%	0.37	0.48	0.54	0.61	4.58	3.53	3.13	2.79
0884.HK	旭辉控股集团	301	3.42	-27%	0.92	0.92	0.98	1.04	3.01	3.01	2.83	2.66
0960.HK	龙湖集团	2,349	38.65	5%	4.05	4.46	5.05	5.57	7.73	7.01	6.20	5.62
1109.HK	华润置地	2,517	35.30	8%	4.54	4.78	5.29	5.96	6.30	5.98	5.40	4.80
1238.HK	宝龙地产	84	2.03	-50%	1.45	0.00	0.00	0.00	1.14	——	——	——
1908.HK	建发国际集团	244	16.72	2%	2.54	3.08	4.05	4.90	5.33	4.39	3.35	2.76
1918.HK	融创中国	250	4.58	-61%	0.00	2.74	2.82	0.00	——	1.35	1.32	——
2007.HK	碧桂园	1,109	4.79	-31%	1.22	1.24	1.30	1.41	3.18	3.13	2.98	2.74
3377.HK	远洋集团	106	1.39	-24%	0.36	0.36	0.36	0.00	3.14	3.14	3.14	——
3900.HK	绿城中国	330	13.14	5%	1.31	1.99	2.46	2.78	8.12	5.34	4.33	3.83
3990.HK	美的置业	180	14.56	20%	3.04	3.14	3.54	4.38	3.88	3.76	3.33	2.69
均值									4.79	4.20	3.75	3.60

资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周政策速递

	放松方式	时间	部门/城市	细节详述
中央	——	5月23日	国务院常务会议	会议提出，进一步部署稳经济一揽子措施，包括加大退税力度纾困中小微企业和特困行业、增加中小微企业贷款，稳住企业，减少更大规模裁员。
中央	——	5月25日	国务院办公厅发文	一是重点盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房、水电气热等市政设施、生态环保、产业园区、仓储物流、旅游、新型基础设施等。二是统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，包括综合交通枢纽改造、工业企业退城进园等。三是有序盘活长期闲置但具有较大开发利用价值的项目资产，包括老旧厂房、文化体育场馆和闲置土地等，以及国有企业开办的酒店、餐饮、疗养院等非主业资产。
各地因城施策	供需政策组合	5月23日	太原	降低首付比例：购买首套商品住房首付调整为最低20%（此前为30%），并根据不同住房不同面积提供相应的契税补贴，面积90平方米以下的由财政全额补贴契税。
				购房补贴：支持改善型住房需求，对于只有一套住房的家庭，已结清首套房贷款，再次申请新房执行首套房贷政策。支持人才购房需求，对不同人才给予不同的购房补贴，最高一次性20万元；对符合条件的人才购买自住房首次申请公积金贷款的，可不受缴存年限限制，最高贷款额度按照100万元核定。
				放松限购：购房资格方面，对于购买首套住房的新市民、青年人不再要求提供落户、社保和纳税等相关证明；对于我市范围内居民购买二套住房的居民，不再要求落户、社保和纳税等相关证明；山西中部城市群区域内居民购房时享受同等住房支持政策。
				优化商品房预售资金监管：开发项目完成主体工程后，房地产信用等级为三级（含）以上的房地产开发企业，提供相应资产担保后，可提前一个节点申请使用监管账户内重点监管资金用于支付监管项目开发建设费用。
		5月25日	唐山	放松限购、限售：取消路南区、路北区、高新区范围内的商品住房限购、限售政策
				降低首付比例：将路南区、路北区、高新区降至与其他县（市、区）相同，首套房首付比例为20%，二套房首付比例为30%。
				降低贷款利率：将全市首套房贷利率降至4.25%，二套房贷利率降至5.05%，减轻居民购房还贷压力。
				优化公积金贷款：公积金最高额度由60万升至80万，部分高层次人才额度额度可达100-120万元，全市二套公积金贷款首付比例由40%降至30%，职工利用公积金支付首付款，由原来“垫资”后报销的方式，优化为公积金直接支付的“预付制”。
				购房补贴：对落户唐山全日制博士补贴30万元，全日制硕士补贴30万元，全日制硕士补贴10万元。

资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所

本周政策速递

	放松方式	时间	部门/城市	细节详述
各地因城施策	供需政策组合	5月25日	厦门	减低商业贷款利率：首套住房商业贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR加10个基点。
				优化预售资金监管：允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金，支持企业盘活资金。
				放松限购：在厦门稳定就业半年以上的全日制本科毕业生可在岛内购房（原需工作一年且与厦门企事业单位签订三年以上劳务合同）。
				延长出让金缴纳期限：商住用地最长缴纳时间由九个月到一年。
				优化公积金贷款：职工利用公积金支付首付款，由原来“垫资”后报销的方式，优化为公积金直接支付的“预付制”。
		5月25日	广东肇庆	1.提高首套住房公积金贷款上限，加大住房公积金统筹力度，提升个人住房贷款的便利度 2.优化商品房预售资金监管，对信誉度高的房地产企业，适当降低预售资金留存比例 3.加大金融支持，引导金融机构支持房地产企业开发贷款和新增购房贷款的合理需求
	放松限购	5月22日	武汉	武汉四大远城区全部解除限购（江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区）同时出台三方面措施支持合理住房需求：1.对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有两套住房了，在限购区域可新购买一套住房 2.对限购区域首次购买普通住房的非本市户籍居民家庭，对本市缴纳社保或个税年限由两年调整为一年。3.对符合国家生育政策生育二孩或三孩的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有两套住房的，在限购区域可新购买一套住房
	降低首付比例	5月24日	镇江	下调商贷最低首付比例，首套由30%降至20%，二套且贷款已结清由40%降至30%。
	降低首付比例	5月25日	合肥	1.限购城区，家庭名下无房且两次及以上贷款已结清，首付由6成降至5成；家庭名下无房或一套，两次及以上贷款记录且一次未结清，首付由6成以上降至5成。 2.非限购城区，家庭名下无房且两次及以上贷款已结清，首付由6成降至3成；家庭名下无房或一套，两次及以上贷款记录且一次未结清，首付由6成以上降至4成。

9 资料来源：时代周报，中国房地产报，观点网，中国证券报，澎拜新闻，中国基金报，浙商证券研究所

01	重点政策解读
	事件	5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》	。

浙商点评：地产修复问题不局限于地产

• • • •	五月政策放松力度和频次增加，但政策放松城市需求未出现明显好转。在我们4.27深度报告中，我们指出需求由三方面构成：资格、意愿和能力。政策放松是给予更多购房资格，增加房票供给。但意愿方面，首先房住不炒预期短期难扭转，其次政策徐徐出台力度强度不如以往“一刀切”，对需求意愿刺激力度有限。三年疫情调控下，2022年调查失业率迅速攀升，2022年新增失业率高于2008年和2014年，因此本轮需求端购买力也受到了影响。地产需求修复不仅是地产政策的问题，而是先要稳就业、稳就业和收入预期。 523国务院常务会提出6方面33项措施，包括加大退税力度纾困中小微企业和特困行业、增加中小微企业贷款。虽然政策只提到支持刚需和改善性需求。但稳住企业，减少更大规模裁员，稳住就业和收入预期本质上利好房地产行业需求面修复。五月销售好于四月但可能仍然不及三月。我们认为五月销售伴随逐步放松的政策，销售修复会好于四月，但低于三月。五月底个别城市疫情管控住之后需求会产生挤压反弹。但是消化较高的失业率和复工复产带来的就业和收入修复需要时间，本轮地产需求修复是长周期。投资建议：需求修复进入长周期，优选安全边际高和确定性高的企业，困境反转需谨慎。两条投资思路：1）选择最好的龙头：2）选择小而美的标的。继续推荐：保利发展、华发股份、天健集团、滨江集团。港股：中国海外发展、龙湖集团、越秀地产。
		风险提示：22年地产企业业绩利空未出尽。

01	新房市场：30大中城市

本周（2022.5.20-2022.5.26）30大中城市商品房成交面积227万平，环比+2%，维持上周环比增速缓慢态势；同比-44%，同比增速仍处于负增长，降幅较上周收窄。

分线城市来看，一二线城市需求环比持续复苏，三线城市略回落：1）一线城市商品房成交面积34万平，环比由负转正，为+5%，同比跌幅缩小至-54%；2）二线城市商品房成交面积135万平，环比+7%，同比-39%，同比跌幅收窄且环比持续为正；3）三线城市商品房成交面积57万平，环比-9%，同比-47%，环比增速由正转负，同比跌幅缩小1ct。

图：2022年30城商品房周度成交面积和同比																图：2022年一线城市商品房周度成交面积和同比											0%
30大中城市:商品房成交面积(万平方米,左轴）									同比(%,右轴）							30大中城市:一线城市(万平方米，左轴)								同比(%,右轴）
300								0%								80
-10%																											-10%
200								-48%			-44%			-20%		60								-56%		-54%	-20%
																40											-30%
														-30%
																											-40%
														-40%
100																20											-50%
														-50%
																											-60%
														-60%
																											-70%
-	12	13	14	15	16	17	18	19		20	21		-70%			-	12	13	14	15	16	17	18	19	20	21	-80%
图：2022年二线城市商品房周度成交面积和同比																图：2022年三线城市商品房周度成交面积和同比
30大中城市:二线城市(万平方米，左轴)								同比(%,右轴）								30大中城市:三线城市(万平，左轴)								同比(%,右轴）
																											0%	11
200								0%								80
																												-10%
150								-10%								60
																												-20%
								-20%
100								-45%				-39%			-30%	40								-47%			-30%
															-40%												-40%
50								-50%								20											-48%				-50%
																															-60%
								-60%
--70% - 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 12 13 14 15 16 17 18 资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：二线城市样本为天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨。																											19		20	21	-70%

01	新房市场：30大中城市

对比历史三年数据，本周30大中城市商品房成交面积呈现回升趋势，但仍处历史低位，2022年截至5月26日，累计成交面积4593万平，同比-41.6%，较上周累计同比跌幅扩大1.4pct。

图：2019-2022年30大中城市商品房周度成交面积情况（万平）

2022

2021

2020

2019

600

500
400

添加标题

300

200

227

100

-	1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

-100

12 资料来源：Wind，浙商证券研究所

新房市场：重点城市商品住宅成交情况

表：本周（5.20-5.26）重点城市本周商品住宅成交情况

	城市	本周成交面积（万平）	上周成交面积（万平）	周环比	周同比	22年累计成交面积（万平）	累计同比
一线城市	北京	9.6	11.9	-19%	-44%	279.6	-25%
	上海	0.8	0.8	6%	-97%	375.9	-40%
	广州	19.4	15.8	23%	-10%	270.3	-52%
	深圳	4.4	4.1	8%	-33%	140.9	-34%
二线城市	杭州	19.5	16.1	22%	-37%	304.1	-41%
	南京	12.6	20.4	-39%	-64%	393.4	-40%
	苏州	20.3	16.9	20%	-48%	296.8	-34%
	宁波	6.8	4.7	46%	-38%	155.7	-58%
	无锡	5.3	8.6	-39%	-57%	122.3	-52%
	惠州	3.9	3.6	8%	-48%	加标题 58.6	-60%
	佛山	17.7	17.8	-1%	-27%	278.2	-48%
	珠海	5.8	6.8	-16%	-54%	99.3	-65%
	福州	4.1	8.9	-54%	-69%	98.3	-52%
	武汉	24.0	21.4	13%	-56%	507.7	-48%
	成都	36.1	33.0	9%	470%	782.5	-18%
	青岛	27.4	19.0	44%	-25%	392.5	-38%
	大连	2.6	2.0	28%	——	32.0	——
	济南	17.1	14.0	22%	-53%	313.0	-33%
三四线城市	扬州	2.7	2.5	8%	-69%	56.5	-66%
	嘉兴	2.2	1.5	50%	-13%	36.7	-49%
	温州	9.3	7.6	22%	-60%	163.3	-60%
	金华	4.9	3.3	48%	-15%	81.4	-34%
	常州	2.1	0.7	197%	-72%	53.1	-64%
	江阴	1.8	0.2	738%	-83%	36.4	-75%
	连云港	14.8	6.0	146%	10%	153.2	-62%
	泉州	0.8	1.4	-41%	59%	21.5	-64%

资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：大连2019/2/10-2022/2/10数据缺失

新房市场：重点城市政策放松前后周平均成交量

因政策实施时间较短，加上疫情影响，多数重点城市的成交表现在“四限”政策放松后并未明显改善。截至2022.5.23，15座重点城市在首个重要“四限”政策放松实施之后，仅其中6座城市的商品房周平均成交量高于实施之前。

图：2022年重点城市政策放松前后周平均成交量为指标（截至2022年5月23日）

60.0

01	二手房市场：18城重点城市

本周（2022.5.20-2022.5.26）18城二手房成交面积128万平，环比+1.78%，同比-37%，环比基本持平，同比降幅进一步扩大。

分线城市来看，二三线城市需求环比有所反弹，一线持续下跌：1）一线城市二手房成交面积23万平，环比-12%，同比-58%，环比持续下跌，同比跌幅扩大；2）二线城市二手房成交面积97万平，环比+4%，同比-24%，环比略有反弹，同比跌幅收窄1pct；3）三线城市二手房成交面积7.8万平，环比+24%，同比-60%，环比反弹，同比跌幅扩大。

200	图：2022年18城二手房周度成交面积和同比													50	12	图：2022年18城中一线城市二手房周度成交面积和同比
	18个城市二手房成交面积合计(万平方米,左轴）								同比(%,右轴）					一线城市二手房成交面积(万平米,左轴）						同比(%,右轴）
	0%
																				0%
150	-10%																			40	-10%
														添加标题							-51%		-58%		-20%
100	-20%																			30
																									-30%
	-33% -37%												-30%
																				20						-40%
50	-40%																			10					-50%
														-60%
0	12		13	14	15	16	17	18	19	20		21	-50%	-
															13	14	15	16	17	18	19	20		21	-70%
	图：2022年18城中二线城市二手房周度成交面积和同比														图：2022年18城中三线城市二手房周度成交面积和同比
	二线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）									同比(%,右轴）					三线城市二手房成交面积(万平方米,左轴）						同比(%,右轴）
120									10						12											15
	0%														0%
100	-10%													8	-10%
80															-20%
	-25%											-24%	-20%	6
60															-42%										-30% -40%
	-30%																								4
40
														-60%												-50% -60%
20	-40%																								2
-	12	13		14	15	16	17	18	19		20	21	-50%
														0
															13	14	15	16	17	18	19	20		21	-70%

资料来源：Wind，浙商证券研究所

01	二手房市场：18城重点城市

对比历史两年数据，本周18城二手房成交面积仍处历史低位，2022年截至5月26日，累计成交面积2256万平，同比-36.04%，趋势与近年同期相同。

图：2019-2022年18城二手房周度成交面积情况（万平）

300

2022

2021

2020

250

200

添加标题

150

100

0	1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52

-50

16 资料来源：Wind，浙商证券研究所

01	土地市场：全国100大中城市

2022.5.16-2022.5.22，全国100大中城市土地供应面积1463万平，环比-20%，同比-43%；土地成交面积921万平，环比-30%，同比-61%，溢价率2.2%。土地供给与成交同环比均为负值，且溢价率比上周下降0.6pct。

分线城市来看：1）一线城市土地成交面积45万平，环比+126%，同比+4%，土地成交溢价率0.0%；2）二线城市土地成交面积414万平，环比+24%，同比-50%，土地成交溢价率2.3%；3）三线城市土地成交面积462万平，环比-52%，同比-68%，土地成交溢价率2.4%。

图：2022年全国100大中城市土地市场周度变化

3,500		土地供应面积（万方，左轴）																			成交面积（万方，左轴）											供销比（倍，右轴）									4
3,000
2,500		3
2,000		添加标题																																				2
1,500
1,000		1
500
0		22w7	22w8		22w9					22w10				22w11				22w12						22w13		22w14			22w15	22w16	22w17		22w18			22w19	22w20			22w21		0
图：一线城市土地市场							图：2022年二线城市土地市场																				图：三线城市土地市场							图：各线城市土地市场周溢价情况
一线城市当周成交面积（万平，左轴）											二线城市当周成交面积（万平，左轴）															1500		三线城市当周成交面积（万平，左轴）							全国溢价率（%）				一线城市（%）
																												同比
											同比									100%						二线城市（%）													三线城市（%）
150	同比	300%						1000
											-9%					20% 0%
																				14.0% 12.0% 10.0% 8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
100		-81%		4%		200%			800													50%													1000
						100%			600		-50% -63%														0% -50%					-20%
50						0%			400																	500		-40%
									200																			-60%
						-100%
0									0		-100%																								0
						-200%																				-68%						-80%
											22w12	22w13	22w14		22w15	22w16	22w17		22w18			22w19	22w20	22w21		17

资料来源：Wind，浙商证券研究所；注：统计口径为一周内通过一般出让方式（招标、拍卖、挂牌）成交的土地总面积

01	土地市场：全国100大中城市

累计数据来看，2022.5.16-2022.5.22全国100大中城市2022年土地累计供应面积36727万平，同比-22%，累计成交面积28946万平，同比-31%。

分线城市来看：1）一线城市土地累计成交面积935万平，累计同比-43%，降幅收窄2pct；2）二线城市土地累计成交面积9196万平，累计同比-32%，降幅扩大1pct；3）三线城市土地累计成交面积18816万平，累计同比-30%，降幅扩大2pct。

图：2022年全国100大中城市土地市场周度累计同比

图：2022年各线城市土地市场周度累计同比

土地供应面积年度累计同比

土地成交面积年度累计同比

一线城市年内累计成交同比

二线城市年内累计成交同比

三线城市年内累计成交同比

0%
-10%

添加标题

-5%

-10%

-20%

-28%

-15%

-30%

-31%

-30%

-20%

-21%
-22%

-32%

-25%
-30%

-29%

-40%

-43%

-50%

-45%

-35%

-31%

-40%

-60%

-45%

-70%

资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周房企境内境外发债情况

	发行人	发行日期	发行面额(亿元／亿美元)	利率	期限(年)	类型
境内债	绿城中国	2022-05-24	15.00	3.20%	4.00	一般中期票据
	保利发展	2022-05-24	30.00	2.80%	3.00	一般中期票据
	中国铁建房地产集团	2022-05-25	15	品种一：3.2% 品种二：3.68%	5.00	一般公司债
	中海企业发展集团	2022-05-25	10.00	3.10%	5.00	一般中期票据
	中海企业发展集团	2022-05-25	20.00	2.63%	3.00	一般中期票据
	新城控股	2022-05-26	10	5.5%-6.5%	3	一般中期票据
	华远地产	2022-05-26	3	3.19%	2.00	一般公司债
	兴泰金融控股	2022-05-27	10	2.98%	5.00	一般公司债
	珠江实业	2022-05-27	——	——	0.74	超短期融资债券
境外债	九龙仓置业	2022-05-16	3.00	3.1%	2.00	跨境担保
境外债	九龙仓置业	2022-05-18	3.00	3.4%	3.00	跨境担保

19 资料来源：Wind，浙商证券研究所

02 Partone

物业板块

本周物业行情AH

本周（2022.5.21-2022.5.27）恒生指数下跌0.10%，恒生物业服务及管理下跌4.20%，恒生物业服务及管理跑输大盘 4.1pct，表现弱于大市。

个股表现来看，重点跟踪标的中，标的上涨个数少于下跌个数，其中，表现前5的公司为：佳源服务（35.82%）、融 信服务（8.76%）、中骏商管（1.59%）、第一服务控股（1.22%）和保利物业（1.19%）。

图：本周AH股重点跟踪物业个股涨跌幅

40%

本周物业公司估值表

代码	公司简称	市值（亿港元）	年初收盘价（港元/元）	最新收盘价（港元/元）	年内累计涨幅（%）	每股收益（港股/元每股）				PE（倍）				PEG 2022
代码	公司简称	市值（亿港元）	年初收盘价（港元/元）	最新收盘价（港元/元）	年内累计涨幅（%）	2021A	2022E	2023E	2024E	2021A	2022E	2023E	2024E
6098.HK	碧桂园服务	930	46.70	27.60	-41%	1.28	1.74	2.44	3.35	17.41	12.83	9.15	6.67	0.24
1516.HK	融创服务	115	7.95	3.73	-53%	0.41	0.59	0.77	0.90	7.37	5.15	3.90	3.34	0.10
6049.HK	保利物业	281	61.30	50.85	-17%	1.53	1.96	2.51	3.19	26.92	21.05	16.41	12.92	0.58
0873.HK	世茂服务	104	5.42	4.20	-23%	0.47	0.70	0.93	0.00	7.24	4.85	3.65	——	0.09
2869.HK	绿城服务	249	7.20	7.66	6%	0.26	0.33	0.43	0.54	23.86	18.61	14.57	11.56	0.52
1995.HK	旭辉永升服务	148	12.08	8.47	-30%	0.37	0.50	0.69	0.91	18.73	13.72	9.99	7.54	0.27
2669.HK	中海物业	282	8.27	8.57	4%	0.30	0.40	0.52	0.69	23.19	17.53	13.24	10.10	0.41
1755.HK	新城悦服务	67	11.18	7.75	-31%	0.62	0.94	1.30	1.61	10.13	6.69	4.83	3.91	0.11
9666.HK	金科服务	117	33.95	17.90	-47%	1.62	2.29	3.15	4.33	8.95	6.33	4.60	3.35	0.12
6677.HK	远洋服务	38	4.81	3.22	-33%	0.37	0.52	0.73	1.03	7.05	5.06	3.57	2.53	0.09
0816.HK	金茂服务	42	5.80	4.65	-20%	0.22	0.48	0.72	0.91	17.12	7.78	5.24	4.12	0.06
1209.HK	华润万象生活	871	36.35	38.15	5%	0.76	1.01	1.32	1.68	40.88	30.63	23.37	18.40	0.72
1502.HK	金融街物业	11	3.58	2.88	-20%	0.37	0.44	0.52	0.61	6.32	5.25	4.47	3.84	0.24
9909.HK	宝龙商业	38	14.50	5.88	-59%	0.69	0.94	1.27	0.00	6.87	5.09	3.74	——	0.11
3913.HK	合景悠活	49	3.20	2.44	-24%	0.33	0.46	0.60	0.88	5.99	4.34	3.27	2.24	0.09
6989.HK	卓越商企服务	45	4.62	3.69	-20%	0.42	0.57	0.71	0.86	7.17	5.21	4.22	3.47	0.14
6668.HK	星盛商业	21	3.75	2.09	-44%	0.18	0.24	0.32	0.43	9.16	7.02	5.24	3.98	0.16
001914.SZ	招商积余	184	20.26	17.34	-14%	0.48	0.65	0.82	1.00	35.85	26.73	21.13	17.32	0.70
002968.SZ	新大正	55	35.43	33.74	-5%	1.03	1.48	2.04	2.72	32.76	22.77	16.51	12.40	0.40
均值										16.47	11.93	9.01	7.51	0.27

22 资料来源：Wind，浙商证券研究所

本周物业港股通持仓量及占比变化情况

股票代码	公司简称	港股通持仓量（百万股）	持股占比（%）	一周变动（pct）	年内变动（pct）
1516.HK	融创服务	416	13.50	0.55	8.25
1995.HK	旭辉永升服务	210	11.99	0.34	2.07
0884.HK	旭辉控股集团	544	6.19	0.27	0.35
0123.HK	越秀地产	94	3.03	0.23	1.46
1813.HK	合景泰富集团	52	1.62	0.19	0.22
1238.HK	宝龙地产	179	4.31	0.06	2.72
2669.HK	中海物业	508	15.44	0.05	-0.03
2669.HK	中海物业	508	15.44	0.05	-0.03
1109.HK	华润置地	217	3.04	0.04	0.70
0960.HK	龙湖集团	49	0.80	添加标题 0.03	-0.28
0817.HK	中国金茂	1,124	8.85	0.02	-0.26
3900.HK	绿城中国	356	14.18	0.01	-0.87
3319.HK	雅生活服务	21	1.44	0.00	0.83
9979.HK	绿城管理控股	30	1.53	0.00	1.53
0873.HK	世茂服务	253	10.25	0.00	6.33
0813.HK	世茂集团	286	7.52	0.00	3.93
1918.HK	融创中国	1,287	23.62	0.00	5.29
2869.HK	绿城服务	272	8.36	-0.04	0.16
0688.HK	中国海外发展	585	5.34	-0.05	2.19
1209.HK	华润万象生活	44	1.94	-0.05	-0.74
2007.HK	碧桂园	393	1.70	-0.06	0.59
2202.HK	万科企业	256	13.49	-0.06	-1.15
3990.HK	美的置业	69	5.61	-0.07	0.20
6098.HK	碧桂园服务	279	8.27	-0.14	0.71

23 资料来源：Wind，浙商证券研究所

03 Partone

重点公司公告

 房地产开发（标红为后页有解读）

时间	公司	公告类型	公告内容
5月23日	建发国际集团	涉及根据特别授权发行代价股份	建发国际正式完成对建发物业35%股份（约4.68亿股）的收购，总对价16.4亿
		的收购目标公司股份	港元，并额外从卖方“益能”手中无偿获得16%的投票权。
5月24日	中梁控股	发行优先票据	发行201,636,117美元于2023年4月到期的8.75%优先票据及428,869,883美元于2023年12月到期的9.75%优先票据。
5月24日	新城控股	回购注销部分限制性股票及回购股份并予以注销的减资公告	公司拟对激励对象已获授的合计3,050,700股限制性股票进行回购注销。预计回购资金总额不低于人民币1亿元（含），不超过人民币2亿元（含），回购价格不超过41.39元/股。
5月24日	碧桂园	公开发行国内公司债券发行结果实际发行规模为人民币5亿元，票面利率为4.50%。
5月25日	万科A	5月23日，盈安合伙持有并质押给国信证券股份有限公司的92,230,826股万科
		A股完成股权质押解除手续，该部分股票中65,000,026股质押期限自2020年7
		股东A股股份质押变动	月9日起至2022年5月23日止，27,230,800股质押期限自2021年9月2日起至 2022年5月23日止。5月24日，盈安合伙办理完成108,991,900股万科A股质押
		给国信证券的手续，该部分股权质押期限自2022年5月24日起至2023年5月24
		日止。

25 资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

重点公司公告

 房地产开发

时间	公司	公告类型	公告内容
5月27日	蓝光发展	公司回购股份的司法拍卖结果	本次被司法拍卖的股票为公司以集中竞价交易方式回购的公司股份28,477,296
			股，占公司总股本的比例为0.94%
5月27日	荣安地产	2021年年度权益分派实施公告	以公司现有总股本3,183,922,485股为基数，向全体股东每10股派1.60元人民
			币现金（含税），不送红股，不以公积金转增股本。
5月28日	荣安地产	公司董事、高级管理人员增持公	本次增持计划实施前，公司董事、总经理王丛玮先生未直接持有公司股票，其
			持有公司控股股东荣安集团股份有限公司50%股权。荣安集团股份有限公司、
			王久芳先生与王丛玮先生为一致行动人。截至本公告日，王丛玮先生直接持有
		司股份进展	公司535,800股，占公司总股本的0.17‰，王丛玮先生与荣安集团股份有限公
			司及其一致行动人王久芳先生共计持有公司2,439,975,795股，占公司总股份
			数的76.63%。

资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

重点公司公告

 物业

时间	公司	公告类型	公告内容
5月23日	建发物业	控股股东转让本公司若干股份	建发国际同意收购而益能同意出售4.68亿股公司已发行股份(占股份总数约
			35%)，代价为16.42亿港元。益能无偿委托建发国际行使益能所持2.14亿股股
			份(委托股份，占股份总数约16%)的投票权。
5月24日	金科服务	收购佳源服务股权	佳源国际控股有限公司、创源控股有限公司（佳源国际的全资子公司）及金科
			智慧服务（香港）有限公司（本公司全资子公司）已于2022年5月22日签订框
			架协议，创源控股拟出售，而金科服务香港拟收购佳源服务控股有限公司之
			450,000,000股普通股，相当于佳源服务所有已发行股份约73.56%。佳源股权
			构成佳源国际间接持有佳源服务的全部权益。

5月24日	金科服务	根据股份奖励计划购买股份	购买100万股股份，占于本公告日期已发行股份总数约0.15%，总代价约1954
			万港元。

资料来源：Wind、各公司公告，浙商证券研究所

01	重点公司公告解读
	事件	5月24日，碧桂园公开发行国内公司债券发行结果：实际发行规模为人民币5亿元，票面利率为4.50%。

浙商点评：碧桂园服务：关联公司融资渠道打开，再call物业上车机

会碧桂园服务：关联公司融资渠道打开，再call物业上车机会

• • •	关联公司率先受益供给侧政策放利好，破冰发行5亿公司债： 5月16日，监管机构将碧桂园、龙湖集团、美的置业3家民企选定为示范房企，将在债券融资方面给予支持，同时配以信用保护工具以加强投资者信心。5月20日，碧桂园完成了2022年第一期5亿元公司债券的簿记建档工作，发行利率4.5%，发行期限为3年，同时配套信用违约掉期（CDS）作为增信措施。我们认为，此次利好反映出监管对疏通民企融资渠道的切实推动，设立信用保护工具有利于引导市场修复对民企的信心。碧桂园服务关联公司作为头部民企率先受益于本次利好，在需求端修复不及预期情况下，外部融资渠道的打开将显著增强关联公司的存活确定性。尽管碧桂园服务业务独立性持续增强，21年在管面积中第三方占比提升至55%，但市场仍担心公司可能输血关联方，此次关联方存活确定性增强也有利于打消市场疑虑。
		风险提示：加速并购导致商誉或存在减值风险、并购整合不及预期影响业绩兑现。

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