评级（）房地产行业研究周报：房企资金近况观察 销售为先

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报告名称 ：房地产行业研究周报：房企资金近况观察 销售为先
评级 ：持有
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湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良

好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙

头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约暴雷。

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内容目录

1. 每周一谈：房企资金近况观察 销售为先 ................................................................................................................................ 3 1.1 房企资金状况有喜有忧 销售是重中之重 ...................................................................................................................... 3 1.2 销售融资呈现一定分化 民企仍承压 ............................................................................................................................. 4 1.3 投资策略 ...................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................ 8 3.1 新房成交数据 ............................................................................................................................................................... 9 3.2 二手房成交数据 ........................................................................................................................................................... 9 3.3 土地成交数据 ............................................................................................................................................................. 10 3.4 部分重点城市周度销售数据 ........................................................................................................................................ 10 4. 风险提示 ............................................................................................................................................................................... 11

图表目录
图 1： 房地产开发资金来源结构 ................................................................................................................................................. 4 图 2： 房地产开发资金来源、销售回款及其他资金累计同比 ...................................................................................................... 4 图 3： 部分房企 1-4 月累计销售额同比增速 ............................................................................................................................... 4 图 4： 2022 年 1 月至今主要房企债券融资额（亿） ................................................................................................................... 5 图 5： 2022 年 1 月至今主要房企债券融资结构 .......................................................................................................................... 5 图 6： 房企 3 个月内到期境内及美元债存量（亿元）................................................................................................................. 5 图 7： 房企年内到期境内及美元债存量（亿元） ........................................................................................................................ 5 图 8： 申万一级行业涨跌幅（%） ............................................................................................................................................... 6 图 9： 本周涨跌幅前十位（%） ................................................................................................................................................... 7 图 10： 本周涨跌幅后十位（%） ................................................................................................................................................. 7 图 11： 房地产行业近三年 PE（TTM） ......................................................................................................................................... 7 图 12： 房地产行业近三年 PB（LF） .......................................................................................................................................... 7 图 13： 30 大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速 .......................................................................................................... 9 图 14： 一二三线城市（30 城）周度成交面积同比 ..................................................................................................................... 9 图 15： 一二三线城市（30 城）累计成交面积同比 ..................................................................................................................... 9 图 16： 13 城二手房周度成交面积及同比环比增速 ..................................................................................................................... 9 图 17： 13 城二手房周度成交面积累计同比增速 ......................................................................................................................... 9 图 18： 100 大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比 .......................................................................................................... 10 图 19： 100 大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率 ...................................................................................................... 10 图 20： 一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 ................................................................................................................ 10 图 21： 二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 ............................................................................................................. 10 图 22： 一二三线城市成交土地总价累计同比 ........................................................................................................................... 10 图 23： 一二三线城市成交土地周度溢价率 ............................................................................................................................... 10

表 1： 近期部分房企资金端动作 ................................................................................................................................................. 3 表 2： 部分重点城市周度销售面积（万平方米） ...................................................................................................................... 10

1.每周一谈：房企资金近况观察 销售为先

1.1房企资金状况有喜有忧 销售是重中之重

近期房企的经营状况喜忧参半，政策环境好转之下，部分优质房企获得了更多的 外部支持。其中碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉 5 家民营房企被监管机构选 为示范房企，并在 5 月 27 日上交所组织的公司债权投资对接会上进行融资宣讲。5 家房企中，龙湖已于 5 月 17 日完成 5 亿公司债发行，碧桂园及美的在 5 月 20 日 分别完成 5 亿、10 亿公司债发行，新城则在 5 月 24 日公告计划发行 10 亿中期票 据，而据财联社报道旭辉同样计划近期推出融资产品；此外，以上已发行或计划 发行的债券均已采用或计划采用信用保护工具，从而提升市场信心。

优质房企的资金情况改善，但尚未快速传递至其他房企，近期也存在部分房企表 现出资金压力。

5 月 27 日，绿地控股集团公告拟对 6 月 25 到期 5 亿美元、票息 6.75%的债券展 期一年发起同意征集，主要原因为疫情影响公司销售回款，公司在今年 9、11、12 月另有 3 笔境外债将到期，公司预计销售将在在疫情好转后恢复，仅对 6 月 债券进行展期征询，对后续债券有信心到期兑付。

5 月 27 日，金科股份 “20 金科 03”2022 年第一次债券持有人会议通过了展期 方案，将兑付时间调整为自 2022 年 5 月 28 日起的 12 个月内，定期兑付一定的 本金，直至第 1 年末累计付清本期债券全部本金 12.5 亿元。

表1：近期部分房企资金端动作

资料来源：wind 公司公告 财联社 申港证券研究所

绿地和金科均是房企中的龙头房企，在政策环境逐步好转的眼下，也仍感到资金 紧张，部分房企的资金状况并未随着政策好转快速改善，包括四层原因：

疫情的突发影响：以绿地为例，根据公司最新召开的投资人会议消息，疫情爆 发后，公司售楼处受影响关闭，导致销售业绩受到影响，疫情抑制了客户的购 房热情也关闭了传统的售楼处购房场景，对销售产生了不小的冲击；

房企间的差异分化：尽管融资环境有所好转，但由于大量的信用事件影响，资 金仍然偏好强信用背书的国央企，对民企的信心恢复需要时间修复；

销售弱势对房企资金的影响能力高于融资端：从房地产开发资金来源可见一斑，销售回款类资金占比逐年提升，开发资金来源的同比走势也基本由销售回款决 定，融资好转可以改善房企的资金状况，但起决定性作用的仍然是销售回款，4-5 月销售表现不佳，房企资金自然处于紧绷状态；

2022 年上半年仍处于房企偿债高峰期。

图1：房地产开发资金来源结构

资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所

图2：房地产开发资金来源、销售回款及其他资金累计同比

40%
20%
0%

资料来源：wind 国家统计局 申港证券研究所

1.2销售融资呈现一定分化 民企仍承压

为了进一步探究房企的资金状况，我们从资金流入的销售、融资及流出端的偿还 债务观察风险。

房企普遍销售疲软，这也是为当下房企资金紧张的主要原因。基于中指研究院的 销售排行榜数据，筛选 40 家房企的 1-4 月累计销售同比增速算数平均值为-47%，仅大唐、首开两家房企销售同比增速为正，第三名越秀同比增速为-20%；在困境 之中，越是资金困难的房企销售越表现出压力，购房者更担忧未来交房风险，因 此普遍销售降幅最大。

图3：部分房企 1-4 月累计销售额同比增速

资料来源：中指研究院 申港证券研究所

融资端国央企为绝对主力，近期优质民企债券通道逐步打开。我们筛选 2022 年内 发行债券的主要房企，其中金额最高位华润、中海、金茂，均为国央企；在全部 融资额中，国央企占比达 71%，而民企占比仅 10%，尽管政策的导向在 2021 年 12 月便逐步明晰，但市场仍然偏好有更好信用背书的国央企。不过民企债券融资近

期出现破冰信号，我们认为未来民企的融资通道会在几家优质民企的带动下逐步 拓宽。

图4：2022 年 1 月至今主要房企债券融资额（亿）

资料来源：wind 申港证券研究所

图5：2022 年 1 月至今主要房企债券融资结构

民企,
10%

混合制,
19%

国央企, 71%

资料来源：wind 申港证券研究所

从偿债端观察头部国央企融资通畅、杠杆水平低、资金成本低，因而安全系数较 高，重点观察混合制及民企的风险，融资暂未疏通、近3个月内公开融资渠道偿债 金额较高且无债务展期落地或其他措施的房企。

图6：房企 3 个月内到期境内及美元债存量（亿元）

经营困难尚未解除：

从政策改善向基本面好转的扭转尚需时间，且在 4 月前的政策空间相对较小，导 致基本面复苏的脚步较慢，叠加疫情影响，房企的经营情况并未得到显著改善，尤其在资金风险规避的情绪下，部分房企的压力更甚；

对于未来，我们相信政策利好和疫情有效控制的情境下，销售有望复苏，而销 售作为房企资金来源的最重要渠道，一旦出现扭转将有力地改善房企的资金状 况；眼下正是部分民企走进黎明前最后的黑暗时刻，在控制风险的同时，我们 相信在偿债高峰渐过及销售复苏预期下，光明不会太远。

建议优选经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科 A、龙湖集团；产品 导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的 地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

2.本周行情回顾

上周沪深 300 指数涨跌幅-1.87%，在申万一级行业中，煤炭（+6.87%）、石油石化（5.09%）、交通运输（2.51%）等板块涨跌幅靠前，家用电器（-3.99%）、电力设 备（-3.99%）、综合（-3.57%）等板块排名靠后。

上周申万房地产板块涨跌幅-3.39%，在申万一级行业中排名 28/31，落后沪深 300 指数 2.03 个百分点。具体个股方面，涨跌幅前三位个股为广汇物流（+16.4%）、珠 江股份（+7.3%）、华丽家族（+7.3%），涨跌幅后三位个股为退市中房（-62.7%）、中迪投资（-25.6%）、福星股份（-18.8%）。

图8：申万一级行业涨跌幅（%）

图9：本周涨跌幅前十位（%）

3.行业动态

安徽：加大房地产开发贷款投放 稳妥开展房地产项目并购贷款业务

5 月 23 日消息，安徽省于近日出台《关于金融助企纾困发展的若干措施》，包括完 善房地产领域金融服务。在首套按揭贷款利率和还款便利上给予优惠政策支持；围绕支持房地产开发企业合理融资需求，加大房地产开发贷款投放，稳妥开展房 地产项目并购贷款业务；围绕保障性租赁住房建设资金需求，提出银行业金融机 构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳 入房地产集中度管理，促进房地产市场平稳健康发展。

首付 20%、最高 20 万人才补贴太原房地产政策有调整

5 月 23 日，记者从太原市新闻办举行的新闻发布会上获悉，太原市结合市场实际，于 5 月 18 日发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的若干意见》，包含 36 条措施，以促进该市房地产业良性循环和健康发展。

要一是支持刚性购房需求，鼓励首套房首付比例按照 20%执行，根据不同面积分别 给予全额、80%、50%契税补贴；放宽新市民、青年人购买首套新建商品住房的限 制，无需再提供相关证明。

二是满足改善型购房需求。允许多孩家庭、投亲养老家庭通过“以旧换新”“以小 换大”等方式购买改善性住房；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品住房，执行首套房贷款政策；二套房 契税补贴参照购买首套房标准下浮 20%。

三是保障人才购房需求，对符合条件的人才按照不同层级发放 5-20 万元的一次性 购房补贴。对其他类人才发放 2 万元临时购房补助。

四是加强公积金贷款支持力度，首付比例按 20%执行；人才购买自住住房首次申请 住房公积金的不受缴存年限限制，额度提高至 100 万元。

五是搭建线上线下购房平台，支持引导房地产企业优化销售服务，推出让利举措。

六是畅通二手房交易流通渠道，为房产交易流通创造良好条件。

七是落实山西中部城市群一体化发展战略，区域内居民购房享受同等购房支持政 策。

取消商品房限售限购 唐山调整房地产政策

5 月 25 日，官方微信公众号“唐山发布”发布消息称，为落实“房住不炒”定位，近日唐山市结合本地实际，对部分房地产调控政策进行梳理清理和优化调整，促 进房地产市场平稳健康发展。

《中国经营报》记者注意到，唐山市此次房地产调控政策优化涉及取消限售限购 政策、调整商业贷款政策和公积金贷款政策以及对人才给予购房补贴等，主要体 现在对合理住房需求的支持。同时，唐山全市范围内下调了住房商业贷款利率，

3.1新房成交数据

图13：30 大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速

图14：一二三线城市（30 城）周度成交面积同比 200%

100%
50%
0%
-50%
-100%
-150%

资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所

图15：一二三线城市（30 城）累计成交面积同比

60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
-80%
资料来源：wind 申港证券研究所

3.2二手房成交数据

图16：13 城二手房周度成交面积及同比环比增速

图17：13 城二手房周度成交面积累计同比增速

5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
-35%
-40%
-45%

3.3土地成交数据

图18：100 大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比

10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%

图19：100 大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率

资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所

图20：一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比

0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
-70%

图21：二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比 80%
二线城市供应土地规划建筑面积累计同比

三线城市成交土地规划建筑面积累计同比

20%
0%
-20%
-40%
-60%

资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所

图22：一二三线城市成交土地总价累计同比

-20%
-40%
-60%
-80%
-100%

图23：一二三线城市成交土地周度溢价率

资料来源：wind 申港证券研究所 资料来源：wind 申港证券研究所

3.4部分重点城市周度销售数据

表2：部分重点城市周度销售面积（万平方米）

资料来源：wind 申港证券研究所

4.风险提示

销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷。

分析师承诺

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风险提示

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行业评级体系

申港证券行业评级体系：增持、中性、减持

市场基准指数为沪深 300 指数
申港证券公司评级体系：买入、增持、中性、减持